Zapraszam Cię na salę konferencyjną w naszym biurze.

Usiedliśmy w niej po tym jak kolejny raz słysząc ludzi w kancelarii rozmawiających o jakimś problemie prawnym rzuciłem „Przecież macie to w mojej prezentacji szkoleniowej. Wysyłałem na timisie”. W odpowiedzi usłyszałem „Łukasz, ale my nie wiemy co oznaczają te hasła, których używasz w niej przy poszczególnych wyrokach”.

Posypuję głowę popiołem. Faktycznie, nie wiedzą. Ponieważ zapomniałem zaprezentować to co jest w materiałach szkoleniowych najważniejszym ludziom – tym, którzy pracują w kancelarii.

Naprawiam ten błąd. Co tydzień będziemy siadać w konferencyjnej, żeby rozmawiać o sporach budowlanych. W podkaście znajdziesz fragmenty tych rozmów.

Niewykonanie części robót a wysokość ryczałtu

Nie tylko inwestorzy mają swoje mylne przekonania na temat ryczałtu. Także wykonawcom zdarza się pobłądzić w tym zakresie.

Przyjmują chociażby, że jak długo dostali podpis na protokole odbioru końcowego mają dostać całą kwotę wpisaną w umowie w paragrafie „Wynagrodzenie”. Rozliczenie ryczałtowe nie oznacza jednak takich bonusów bez pokrycia w robotach.

Jeżeli wykonawca podjął się budowy osiedla 6 domów jednorodzinnych nie powinien oczekiwać zapłaty pełnego wynagrodzenia, jeżeli po skończeniu budowy do tego mikroosiedla może wprowadzić się 5 rodzin, bo jeden budynek nie został zrealizowany.

Pytanie jednak gdzie zaczynają się „roboty niewykonane”?

W czytelny sposób ten problem przepracował jeden z sądów. Zestawił ze sobą dwie kategorie:

1. Roboty przedmiotowe
2. Prace cząstkowe

Sąd rozstrzygał spór o elewację. Inwestor zorientował się, że była przeszacowana w przedmiarze i chciał rozliczyć ją obmiarem powykonawczym. Uznał, że wypłacenie wykonawcy pełnej kwoty zapisane w HRFie za elewację byłoby nadpłatą. Wykonawcę oczywiście obniżenie wynagrodzenia pociągało jak perspektywa umówienia tego samego dnia wizyt na leczenie kanałowe ósemek i kolonoskopię. Uznawał, że skoro elewacja jest to za elewację ma mieć zapłaconą umówioną kwotę.

Tak też do tematu podszedł sąd. Podkreślił, że jeżeli strony ustaliły ryczałt interesuje nas czy roboty „przedmiotowe” zostały wykonane, a nie to ile prac „cząstkowych” było do tego potrzebne. Przekładając to na sporny plac budowy – jeżeli obejdę budynek z czterech stron świata i na każdej ścianie zobaczę elewację to znaczy, że wykonawca ma dostać za nią pieniądze wskazane w HRFie. Nie ma znaczenia ile m2 elewacji w rzeczywistości wykonał.

Oczywiście żeby nie było łatwo i logicznie części sądów nadal zdarza się bawić w wykreślankowe bingo, czyli akceptować rozmowy o rozliczeniu ryczałtu na zasadzie „Ale tutaj było mniej m3, niż zakładaliśmy, a tutaj tyle sztuk co w dokumentacji to jednak nie zamontowaliście”. Jak mawiają ludzie, którzy przysypiali na francuskim w ogólniaku – c’est la życie.

PS Perspektywa robót zaniechanych sprawia, że także w ryczałcie szczegółowy, rzetelny kosztorys jest na wagę złota. Jeżeli strony mają taki dokument mogą przyjąć go jako podstawę ustalania wartości niewykonanych robót. Dzięki temu unikną przerzucania się coraz głośniejszymi „Ile? Ile?! ILE?!”, kiedy usiądą do rozmów o wycenie robót zaniechanych.

„Polski ryczałt”

Polski ryczałt nie jest ryczałtem.

Ale zanim o tym, upewnijmy się, że mówimy o tym samym.

Polski ryczałt to system wynagrodzenia, w którym wykonawca rozliczany jest wg rzeczywistej ilości wykonanych robót. Ma jednak założony szklany sufit kwoty wynagrodzenia, którego nie może przebić. Może więc dojść do sytuacji, w której robiąc mniej niż zakładały strony wykonawca dostanie mniej pieniędzy. Jednak dla równowagi nie będzie scenariusza, w którym wykonawca dostanie więcej pieniędzy za wykonanie większej ilości prac.

Zgadzamy się?

Świetnie.

Zatem raz jeszcze – polski ryczałt nie jest ryczałtem.

Ta konstrukcja nie jest tym co kryje się pod słowem „ryczałt” w art. 632 k.c. To hybrydowy model wynagrodzenia, który możesz nazwać kosztorysem ze sztywnym capem, jeżeli chcesz w kontenerze błysnąć światowym obyciem.

Te model bierze to co najgorsze w modelu kosztorysowym i ryczałtowym, łącząc je jedną, koszmarnie nieudaną dziecięcą rzeźbę z plasteliny. Jedną z tych, które jako rodzic postawisz na swoim biurku w biurze tylko na tyle długo, żeby zrobić zdjęcie, które pokażesz dziecku na dowód, a w sekundę po naciśnięciu migawki wyrzucisz nieudane dzieło do kosza.

Jeżeli zdarzyło Ci się pomyśleć „Ale to jest zwyczajnie tak nie uczciwe, że nie powinno być dopuszczalne!” cóż, sądy nie podzielają tej myśli. Nie mają problemu z wpisywaniem tego rozliczenia do umowy.

ALE

„Wpisywanie” to w tym przypadku słowo-klucz.

Skoro nie ma znaku równości pomiędzy „ryczałtem” i „polskim ryczałtem” to samo posłużenie się 71 razy słowem „ryczałt” w umowie nie oznacza, że wykonawca będzie opłacany zgodnie z zasadami „polskiego ryczałtu”.

Jeżeli inwestor rozpoczyna z wykonawcą rozmowę o ścinaniu wynagrodzenia przez sam fakt wykonania ilościowo X prac wykonawca powinien poprosić o pokazanie palcem fragmentu umowy, z którego wynika taki sposób zapłaty. Jeżeli palec inwestora wędruje na słowo „ryczałt” nie jest to wystarczająca podstawa do przyjmowania mieszanki kosztorysowo-ryczałtowej.

Jeżeli inwestor chce użyć hybrydowego modelu wynagrodzenia w umowie powinien rozpisać, że taka właśnie hybryda będzie stosowana. Ponieważ jest to odejście od standardu musi zostać wyrażone wprost w kontrakcie. A jeżeli są tu jakieś niejasności pamiętaj o zasadzie – wątpliwości umowne, których nie jesteśmy w stanie usunąć czytamy na niekorzyść tego, kto przygotował umowę. A standardowo będzie to właśnie inwestor.

Inwestorzy powinni zaakceptować to, że żaden ryczałt – polski czy jakikolwiek inny – nie daje gwarancji pewności kosztu inwestycji. Także w polskim ryczałcie mogą pojawiać się roboty dodatkowe czy inne roszczenia wykonawcy, które sprawią, że inwestor będzie miał do wydania na budowę więcej, niż kwota, którą wpisał w umowie jako absolutnie-definitywnie-kategorycznie niepodważalną. Aha, jeszcze jedna uwaga na koniec. Jeżeli podobny spór o rozliczenie pojawi się w trakcie realizacji, przy zapłacie za któryś z przerobów zapamiętaj jak podszedł wtedy do tematu inwestor. To jak strony działają w trakcie inwestycji jest jednym z elementów pokazujących jak naprawdę rozumiały umowę. Jeżeli inwestor przy zapłacie częściowej powiedział A to później nie powinien mówić B. Jak długo mówimy o tym samym temacie powinien powtarzać A, jak zdarta płyta. A jeżeli tego nie robi? Pokaż mu palcem co powiedział wcześniej i zapytaj jak wyjaśni ten brak konsekwencji.