Wszystko co musisz wiedzieć o protokole odbioru robót budowlanych

1. Protokół odbioru ≠ odbiór

Nie myl czynności z dokumentem.

・odbiór to jedna z najważniejszych czynności na budowie

・protokół to „tylko” papier, który ją potwierdza

・brak papieru nie oznacza braku czynności (spójrz w pkt 5)

2. Protokół jest tak dobry, jak go napiszesz

Nie znajdziesz protokołu odbioru w przepisach. To efekt praktyki rynku.

Jakie są dobre praktyki?

・ustal z góry wzór protokołu jako załącznik do umowy

・nie mieszaj do protokołu ustaleń prawnych (np.akceptacja obciążeń)

・inwestor zapisuje co mu nie pasuje, wykonawca zapisuje co on na to

3. Najgorszy protokół to niespisany protokół

Protokół to „zdjęcie” rzeczywistości. Zdjęcie, którego bardziej potrzebuje inwestor.

・nie stosuj strategii „podpisujesz tak albo wcale”

・to inwestor musi pokazać, że mógł odmówić odbioru

・jak pokażesz to po kilku latach w sądzie?

Lepszy protokół ze sprzecznymi stanowiskami, niż żaden.

4. Protokół nie zamyka drogi do zgłaszania wad

Podpisanie protokołu to nie wyrycie Dekalogu na kamiennych tablicach.

・protokół faktycznie pozwala zakładać, że nie było innych wad, ale…

・…inwestor może zgłosić to co przeoczył, ale…

・… wiedza o wadzie + brak reakcji przy odbiorze = związane ręce inwestora

Wykonawca nie wykorzysta protokołu jako zwolnienia z przyszłych wad.

5. Odbiór może nastąpić nawet bez spisania protokołu

Prawnikom zarzuca się miłość do dokumentów. Ale nie kochają bezwarunkowo protokołów.

・sądy obchodzi czy było używane, a nie czy było podpisane

・klasyka gatunku: pozwolenie na użytkowanie, korzystanie z obiektu

・inne dowody pokazujące odbiór: mejle, zdjęcia, wpisy w dzienniku budowy itd.

Formalizmy są ostatecznie tylko formalizmami. Rozmawiajmy o tym czy było właściwie zrobione.

6. Protokół może być wyłącznym dowodem odbioru

Mimo tego co napisałem wyżej – w umowie można zapisać wyłączność protokołu.

・jeżeli chcesz to zrobić napisz to BARDZO wprost

・umowa dowodowa może sprawić, że w sądzie będzie liczył się tylko protokół

・zastanów się 3 razy przed formalizowaniem umowy

Nie polecam tej praktyki. Nie przynosi inwestorowi korzyści, ponieważ…

7. Brak odbioru nie wstrzymuje zapłaty

Inwestor nie zablokuje płatności brakiem dokumentu.

・to nie odbiór jest najważniejszy dla zapłaty wynagrodzenia wykonawcy

・kluczową rolę odgrywa wydanie/oddanie robót

・to po nim wykonawca może żądać zapłaty nawet bez odbioru

Masz w umowie zapis „płacę po odbiorze”? Cóż, płacisz też bez niego.

8. Jednostronny protokół odbioru jest przereklamowany

Z jednego powodu – nie jest potrzebny.

・pamiętasz co pisałem o kluczu do zapłaty? jest nim oddanie robót

・inwestorzy mają wielki opór przed wpisywaniem odbiorów jednostronnych

・po co walczyć o coś zbędnego?

PS Uważaj, żeby Ciebie nie trafił odbiór jednostronny.

Inwestorzy wpisują go czasem dodając, że treść protokołu wiąże wykonawcę.

9. Zatwierdzenie przez inspektora to nie świętość

Wymóg podpisu inspektora to standard. Ale nie jest bezpieczną przystanią inwestora.

・sądy podkreślają, że o wynagrodzeniu wykonawcy nie może decydować osoba trzecia

・sam argument „inspektor nie podpisał”nic nie wnosi

・bezpodstawny brak podpisu przez inspektora = negatywne konsekwencje inwestora

Traktuj inspektora jak merytorycznego oceniającego, a nie pieczątkę na protokole.

Bonusowy Pro-tip:

Nie wpisuj w umowie, że dniem zakończenia robót jest dzień podpisania protokołu.

A jeżeli już musisz to przynajmniej nie wpisuj, że kary liczysz do zakończenia robót.