Ryczałt: 12 wyroków, które powinna znać każda firma budowlana

Przez ostatnie 6 lat przeprowadziłem szkolenia dla ponad 1000 osób z branży budowlanej. Dotyczyły najpoważniejszych problemów prawnych, które pojawiają się w trakcie budowy

Z 361 slajdów moich materiałów szkoleniowych wybrałem te przy których uczestnicy robili najwięcej notatek na potrzeby swoich projektów i które są kluczowe też dla Twojej firmy budowlanej

Na start – ryczałtowy model wynagrodzenia.

Użycie w umowie słowa „ryczałt” nie oznacza, że strony ustaliły rozliczenie ryczałtowe

W ryczałcie inwestora nie odchodzą zrealizowane m2, m3 czy mb, prawda? W tym modelu płaci się na część zaplanowanej całości. Jeżeli więc inwestor robi płatności przejściowe „ilość prac x stawka za pracę” może usłyszeć, że tak naprawdę przyjął rozliczenie obmiarowe.

„Polski ryczałt” nie jest ryczałtem

To tak naprawdę mieszanka ryczałtu i kosztorysu. Samo posłużenie się w umowie słowem „ryczałt” nie oznacza wprowadzenia go w „polskim” modelu

Nazwa inwestycji nie wyznacza zakresu robót do wykonania

Podobnie jak zwroty „kompleksowo”, „w całości dla osiągnięcia celów inwestora” czy „chociażby wprost ich nie przewidziano”.

Niewykonanie całości robót = proporcjonalne obniżenie ryczałtu

 Inwestor ma swoje (skromne) ryzyka w ryczałcie. Nie zalicza się jednak do nich wypłacenie wykonawcy darmowych pieniędzy.

Dla ustalenia w kontrakcie ryczałtowym czy  całość zadania została wykonana ma znaczenie „przedmiotowe” zrealizowanie poszczególnych robót, a nie to ile prac „cząstkowych” przeprowadzono

Na konkrecie – jeżeli za elewację wykonawca miał dostać X zł, a elewacja jest zrobiona to przeszacowanie przedmiaru w jej zakresie nie pomniejsza wynagrodzenia.

Zabawa w „ryczałtową wykreślankę” wciąż przekonuje też sądy

Sądom często zarzuca się brak konsekwencji. To bolesny obszar tego braku.

W pakiecie ryczałtu znajdują się „naturalne” roboty

Prace, które są naturalną konsekwencją procesu budowlanego i w naturalny sposób z niego wynikają.

Ryzyko niedostatecznego opisu przedmiotu zamówienia zawsze = ryzyko zamawiającego

I co ważniejsze – nie może one przerzucić go na wykonawcę. Nawet wpisując szereg zaklęć prawniczych w umowie czy specyfikacji.

W zaprojektuj i buduj zamawiający też musi z góry wiedzieć czego chce

Ta formuła nie jest furtką do określania wymogów już po podpisaniu umowy z wykonawcą.

W zamówieniach publicznych swoboda układania warunków umowy nie jest absolutna

Szczególnie jeżeli mówimy o faktycznych monopolistach.

Nieważne są postanowienia umowy przenoszące na wykonawcę ryzyka, które w praktyce są niestwierdzalne

Patrz – wszystkie skarby podpowierzchniowe (warunki gruntowe, wodne, sieci, śmieci itp.).

Inwestor kupuje benefity modelu ryczałtowego precyzyjnym zdefiniowaniem jakie roboty chce kupić

Nie zapłaci tej ceny? Nie dostanie benefitów. Mimo, że w umowie napisał „ryczałt”.