4 inwestorów, którzy zrobili rzeczy, których nie da się obronić

Przypadki naprawdę czarno-białych spraw, które prowadziłem mogę policzyć na palcach jednej ręki. Spory budowlane mają to do siebie, że są bardzo złożone.

Są jednak historie, w których działania jednej ze są na tyle jednoznaczne, że nawet sąd nie zostawia na nich suchej nitki. Poniżej cztery takie sytuacje – każda z innej budowy, każda z innym mechanizmem, ale wszystkie z wspólnym mianownikiem: inwestor próbował przerzucić na wykonawcę konsekwencje własnych działań.

1. Odbiór, który poczekał na wybory

Lokalne centrum rekreacyjno-kulturalne. Inwestycja z kalendarza przedwyborczego. Zorganizowano festyn, zaproszono mieszkańców, przecięto wstęgę. Zabrakło tylko jednej rzeczy – formalnego odbioru robót od wykonawcy. Odbiór zamawiający odhaczył miesiąc po rozpoczęciu korzystania z inwestycji. I naliczył wykonawcy kilkaset tysięcy złotych kar umownych za opóźnienie.

Sąd ustalił, że zasadniczą przyczyną odwleczenia odbioru było zaangażowanie przedstawicieli zamawiającego w walkę o reelekcję w wyborach samorządowych. Nie mieli czasu na nadzorowanie umowy, więc procedura odbioru po prostu stanęła. A kiedy wykonawca stracił cierpliwość i kategorycznie się o niego upomniał zamawiający dopatrzył się uchybień w robotach, potraktował je jako wytłumaczenie dla braku odbioru i naliczył wykonawcy kary.

Sąd wziął wykonawcę w obronę. Stwierdził, że uchybienia w robotach nie były przyczyną odmowy odbioru tylko wygodną wymówką, którą zamawiający odkrył po fakcie. A w takim scenariuszu wykonawca nie może być obciążony karami umownymi.

2. Droga, która zmieniła położenie. Bez dopłaty.

Zamawiający zmienił przebieg budowanej drogi, co wymusiło na wykonawcy dodatkowe prace. Scenariusz sporu można oddać w trzech krokach:

• Krok 1 – Zamawiający informuje wykonawcę, że drogę trzeba przesunąć. Deklaruję otwartość na rozmowy o odpowiednim rozliczeniu.
• Krok 2 – Wykonawca przygotowuje kosztorys i przekazuje go zamawiającemu.
• Krok 3 – Zamawiający po zapoznaniu się z wyceną stwierdza, że jednak bliżej mu do myśli „Mamy ryczałt, nieprzewidziane koszty są w cenie„. Odmawia dopłaty.

Sąd słusznie uznał takie podejście za przestrzelone. Założenie, że przy wynagrodzeniu ryczałtowym inwestor zostaje zwolniony z ponoszenia jakichkolwiek dodatkowych kosztów, nawet jeżeli diametralnie zmienia budowany obiekt, nie ma oparcia w przepisach.

3. Wiadukt wart miliony

Roboty kolejowe. W toku prac dochodzi do problemu z uzgodnieniem prac z PKP PLK na pewnym wiadukcie. Inwestor, Wykonawca i Inżynier Kontraktu siadają do stołu, żeby wymyślić rozwiązanie. Wymyślają nową, kosztowną technologię realizacji wiaduktu.

Udaje się prawie wszystko. Jest ustalenie rozwiązania problemu, jest polecenie zmiany technologii robót, jest postawienie problematycznego wiaduktu. Brakuje tylko jednej rzeczy: aneksu do umowy. Ponieważ zamawiający jakoś nie decyduje się na jego podpisanie.

Oceniając sprawę sąd nie wbił zamawiającemu kilku szpilek. Urządził mu dosłownie sesję akupunktury. Uznał, że zamawiający nie poczuwał się do jakiejkolwiek odpowiedzialności za swoją inwestycję i próbował przerzucić na wykonawcę wielomilionowe skutki własnych błędów.

Ważna myśl sądu: także w zaprojektuj i buduj zamawiający ma wiedzieć z góry, czego chce. I ponosi koszty tego, że jednak nie wiedział.

4. Podpisz niekorzystny protokół albo nie dostaniesz odbioru

Remont elewacji budynku… sądu.

Po zakończeniu robót zamawiający zorientował się, że wykonawca zrealizował mniej m2 elewacji, niż zakładał przedmiar. I bardzo mu to nie pasowało.

W protokole odbioru przygotowanym przez zamawiającego znalazł się zapis, że elewacja zostanie rozliczona powykonawczo. Było to sprzeczne z założeniami umowy, która przewidywała ryczałt. Wykonawca podpisał protokół. Bo bez tego nie dostałby odbioru, a bez odbioru nie dostałby zapłaty.

Sąd (ten oceniający sprawę, a nie ten, który był zamawiającym) nazwał to wprost: wymuszanie na partnerze o słabszej pozycji gospodarczej i negocjacyjnej niekorzystnych dla niego rozliczeń.

Mechanizm, który się tutaj ujawnia: podpisanie niekorzystnego protokołu pod presją ekonomiczną nie oznacza zgody na zmianę warunków umowy.

Wspólny schemat

We wszystkich czterech sprawach inwestor wychodził z tego samego założenia: silniejsza pozycja przy stole oznacza prawo do jednostronnego kształtowania reguł. Odwlekanie odbioru, manipulowanie protokołami, przerzucanie kosztów własnych błędów na wykonawcę – w każdym przypadku sąd pokazał, że takie działania mają swoje granice.

Szczegółową analizę każdej z tych spraw, z fragmentami uzasadnień sądowych, znajdziesz w filmie:

Silniejsza pozycja inwestora nie oznacza, że ma rację

Sam fakt, że inwestor ma silniejszą pozycję nie oznacza, że spory kończą się zawsze na jego korzyść. Jak pokazują historie, które opisałem wyżej wykonawcy mogą kwestionować działania inwestora i odzyskiwać swoje pieniądze.

Jeśli zarządzasz kontraktem, w którym inwestor próbuje wykorzystać dominującą pozycję – opisz sytuację w kilku zdaniach: biuro@kancelariamroz.pl