Nie można kropka.

Zacznijmy od rzeczy oczywistej:

W umowie o roboty budowlane odbiór robót nie może być uzależniony od braku jakichkolwiek wad.

Jako prawnicy często mówimy o tym, że nieodłącznym atrybutem sędziego na równi z orłem na łańcuchu jest to, że może przyjąć stanowisko odbiegające od tego, które zawarto w wyrokach A, B czy C wydanych w analogicznej sprawie. Same strony zresztą chętnie sięgają po ten argument zajmując stanowisko w stylu:

– To, że sąd X napisał coś w wyroku oznacza tyle, że napisał. Systemu precedensu nad Wisłą nie mamy. Nie zamyka to więc automatycznie naszego sporu.

Jednak wątek bezusterkowości nie wpisuje się w ten scenariusz. Wpisuje się za to w coś co w mojej branży nazywamy „ugruntowaną linią orzeczniczą”. Oznacza to tyle, że co do tego problemu Ameryka została już przez sądy odkryta i żaden z nich nie ma już ambicji wchodzić w buty Kolumba. Przyznam się, że trzon materiału, który czytasz przygotowałem w okolicach 2017 roku. Stwierdziłem wtedy, że pozbieram wyroki różnych sądów, żeby mieć argument ilościowy w wykazywaniu, że tej bezusterkowości naprawdę nie można wpisywać w kontrakce. Gromadzenie amunicji znudziło mi się po 27. sygnaturach.

Zastrzeżenie bezusterkowości = zastrzeżenie nieważne

Pod jednym z materiałów, w których poruszałem ten problem, ktoś był uprzejmy zwrócić się o wskazanie podstawy prawnej tego stanowiska, ponieważ to, że „jakiś gość na FB tak napisał” nic nie znaczy. To prawda. Dlatego rzućmy okiem na to, co na ten temat piszą sądy. A piszą na przykład rzeczy następujące:

Strony umowy o roboty budowlane nie mogą uzależnić wypłaty wynagrodzenia należnego Wykonawcy od braku jakichkolwiek usterek.

Sąd Najwyższy[1]

Jeżeli w umowie znalazłoby się postanowienie, w myśl którego odbiór prac nastąpi jedynie wówczas, gdy zostanie sporządzony protokół odbioru bezusterkowego, nie mogłoby on być uznany za wiążące.

Sąd Apelacyjny w Warszawie[2]

Skoro celem zawarcia umowy o roboty budowlane jest wybudowanie określonego w projekcie technicznym budynku, co wiąże się z obowiązkiem Wykonawcy do jego należytego wykonania, z którym związany jest obowiązek Zamawiającego jego odbioru i zapłaty wynagrodzenia, to uznanie, iż taki formalny odbiór będzie mógł mieć miejsce po usunięciu nawet najdrobniejszych usterek, w żaden sposób niewpływających na możliwość z niego korzystania i przesuwania w czasie spisania protokołu końcowego, także np. w sytuacji gdy nastąpiło przejęcie budynku, zawiera się w ograniczeniach swobody umów.

Krajowa Izba Odwoławcza[3]

Zastrzeżenie umowne, że roboty mogą być odebrane jedynie wówczas, gdy nie są obarczone jakimikolwiek usterkami zostało w orzecznictwie uznane za sprzeczne z naturą stosunku zobowiązaniowego, co skutkuje jego nieważnością jako sprzecznego z normą art. 353¹ k.c.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku[4]

Przyjęcie takiego poglądu oznacza, że postanowienia umów o roboty budowlane przewidujące, że odebranie obiektu może nastąpić tylko w przypadku braku jakichkolwiek wad, są nieważne bezwzględnie jako wykraczające poza swobodę umów wyznaczoną właściwością (naturą) zobowiązania (art. 353¹ k.c. w zw. z art. 647 k.c.).

Krajowa Izba Odwoławcza[5]

Inwestor ma obowiązek odbioru obiektu budowlanego wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, zaś strony umowy o roboty budowlane nie mogą uzależnić wypłaty wynagrodzenia należnego wykonawcy od braku jakichkolwiek usterek. Typowa umowa o roboty budowlane określa warunki przedmiotowo istotne i umowa spełniająca je podlega przede wszystkim przepisom tego działu. Należy do nich wykonanie obiektu zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, dopuszczającymi pewien margines odstępstw. Nie można uznać, że każde odstępstwo od stanu idealnego dawałaby prawo inwestorowi odmowy odbioru obiektu. Takie postanowienia byłyby sprzeczne z naturą zobowiązania do wybudowania obiektu budowlanego (vide art. 353¹ k.c.) i wskutek tego nieważne.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie[6]

Przyczyny zakazu bezusterkowości

Podejście sądów wynika z racjonalnej obserwacji budowlanej rzeczywistości. Ta obserwacja doprowadziła przedstawicieli Temidy do wniosków podobnych, jakie Oppenhaimer wysnuł w odniesieniu to bomby wodorowej. Bezusterkowość jest bronią zbyt groźną, aby umożliwić stronie zlecającej roboty korzystanie z niej.

Przyjęcie, że odmowę odbioru uzasadnia każde odstępstwo od stanu idealnego byłoby sprzeczne z naturą zobowiązania objętego umową o roboty budowlane i naruszałoby równowagę między stronami pozostawiając wykonawcę w niepewności co do uzyskania wynagrodzenia za zrealizowane roboty[7]. Gdyby strona powierzająca prace miała prawo odmówić odbioru w przypadku istnienia jakiejkolwiek wady odbiory przeciągałyby się w czasie, a nierzadko nigdy nie dochodziłyby do skutku[8]. Wystawiałoby to także wykonawcę na naliczanie kary umownej za niedotrzymanie terminu realizacji umowy warunkowanej przedstawieniem robót do odbioru w stanie idealnym, co w praktyce jest trudne do realizacji[9].

Dlatego też sądy stwierdziły, że konieczne jest wypracowanie kompromisu między interesami inwestora i wykonawcy. Linię demarkacyjną wykreśliły na funkcjonalnej ocenie inwestycji, a ujmując prawniczo – na wadach istotnych.

Równie ugruntowana jak myśl o zakazie bezusterkowości jest sądowa teza o tym, że odmowa odbioru jest uzasadniona nie w przypadku każdej wady, a w jedynie przy tych o charakterze istotnym. Jest kilka ujęć tej kategorii. Najbardziej chwytliwym i powszechnie stosowanym jest wskazanie, że wada istotna to ta, która sprawia, że efekt prac:

1. jest niezdatny do umówionego użytku lub
2. wyraźnie sprzeciwia się umowie[10].

Brak wiedzy vs brak płaszcza

Jak wspomniałem wyżej bazę tego materiału stworzyłem już w 2017 roku. Już wtedy traktowałem to jako podsumowanie w jednym miejscu rzeczy ogranych, oklepanych i oczywistych, a nie wniesienie jakiegoś wkładu w dyskusje na placach budów. Niemniej z feedbacku od osób obserwujących moje treści nauczyłem się, że warto cyklicznie podbijać ten temat. W równym bowiem stopniu jest oczywiste to, że niedopuszczalny jest wymóg bezusterkowości oraz to, że wciąż regularnie można spotkać go na rynku. Za każdym razem dostaję co najmniej jeden komentarz albo wiadomość z prośbą o rozwinięcie tematu, ponieważ piszę o nim jak o oczywistości, a bezusterkowość wciąż trwa w umowach.

Cóż, jeżeli ktoś posługuje się dziś argumentem:

– Ale przecież w § 6 ust. 4 umowy wyraźnie stoi, że odbiór może być tylko bezusterkowy!

mamy do czynienia z jednym z dwóch scenariuszy.

Scenariusz 1 – niewiedza

Opcja zrozumiała. Deficyty wiedzy paragrafowej przydarzyć mogą się każdemu. Scenariusz jak najbardziej do przeskoczenia, ponieważ jeżeli przyczyną sporu jest brak informacji mamy do czynienia z łatwą do usunięcia z drogi kłodą. Wystarczy pokazać jak wygląda sądowy stan gry, jeżeli chodzi o ten wątek, chociażby kopiując fragmenty tego tekstu (na zdrowie!).

W ramach tego scenariusza wyróżnić można popularny podtyp – „Ale my to mamy we wzorze umowy od 1843 roku i nikt nigdy się tego nie czepiał”. Przy sztywnym podejściu osoby, która wygłasza ten komentarz może się okazać, że jest to jednak…

Scenariusz 2 – próba nadania „Nie mamy Pana płaszcza…” pozorów merytorycznej dyskusji

Osoby brnące w obronę tego, że zastrzeżenie odbioru bezusterkowego możliwym jest równie dobrze mogłyby wystrzelić z argumentacyjnego RKMu serię układającą się w napis „Pozwala na to Kodeks Budowania z Klocków w Przedszkolu „Wesołe Poziomki” i wzór Warunków Kontraktowych dla Inwestycji na Obszarze Wielkiego Obłoku Magellana”. Skuteczność byłaby tożsama, a przynajmniej rozmowy miałyby intrygujący koloryt.

W zderzeniu z taką górą lodową jako alternatywę dla przyjęcia, że rozmowy podzieliły los Titanica proponuję proste przejście do kolejnych punktów spornych. Jednak jeżeli takowych nie ma nie warto wpisywać się w rolę pokładowej orkiestry i szanując własny czas trzeba wstać od stołu negocjacyjnego.

Na usprawiedliwienie inwestorów trzymających się teorii bezusterkowości z konsekwencją godną średniowiecznych naukowców optujących za teorią geocentryczną mogę powiedzieć, że takie wycieczki na argumentacyjne bezdroża zdarzają się też radcom prawnym czy adwokatom. Odbieram to jako przejaw tego, że każdy prawnik ma swoje realia relacji z klientem, swój poziom zawodowej asertywności oraz swój szacunek do własnego nazwiska.

Podpisać/nie podpisać

Z wyroków, które cytowałem w części dotyczącej nieważności bezusterkowych postanowień umownych płynie jasny wniosek – nie można się na nie skutecznie powoływać. Możesz sobie wyobrazić, że bierzesz do ręki umowę w której znalazło się takie rozwiązanie i zamazujesz je czarnym markerem. Mimo, że wpisano ten ustęp na papierze w rzeczywistości go tam nie ma.

W takim układzie wykonawcy powinni bez obaw podpisywać umowy z bezusterkowymi odbiorami, prawda? W końcu i tak ten wymóg nie będzie ich wiązał. A same negocjacje usunięcia tego elementu z kontraktu często idą jak po grudzie. Skoro to walka z umownymi wiatrakami czy nie lepiej skierować kopie na inne cele, które też są problematyczne, ale sądy nie przyjęły ich nieważności?

Nie.

W teorii takie podejście jest słuszne. Niestety nie jest to jednak jeden z przypadków, kiedy rzeczą najbardziej praktyczną jest dobra teoria. To sytuacja gdzie wykonawca będzie wprawdzie zwycięzcą, ale tylko moralnym.

Na bazie doświadczeń własnych mogę rozwiać Twoje ewentualne złudzenia – jakkolwiek nierozsądna rzecz znalazłaby się na papierze nad wykropkowanymi miejscami na podpisy najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest to, że jeżeli już tam jest ten kto ją tam umieścił będzie się jej trzymał w trybie Bogusława Lindy zeznającego przed komisją w „Psach”.

I tu dochodzimy do tego dlaczego…

Na zachodzie bez zmian. Na wschodzie, północy i południu też.

O wymogu bezusterkowości pisałem w 2017, piszę w 2023 i jeżeli wciąż będę na tej samej ścieżce zawodowej w 2029 będę mógł o nich napisać także wtedy.

Z punktu widzenia makiawelistycznego wydania pragmatyzmu stosowanie tego rozwiązania zwyczajnie opłaca się stronie powierzającej wykonawcy realizację robót. Nie ma lepszego bata zapewniającego inwestorowi uzyskanie oczekiwanego przez niego efektu robót, niż zablokowanie wynagrodzenia wykonawcy do czasu usunięcia wszystkich zastrzeżeń, które mniej czy bardziej zasadnie stwierdzono w toku odbioru. W przypadku generalnych wykonawców dorzucić można bolączki takie jak „Takie same zasady mamy w umowie z inwestorem” czy „Chcemy mieć pewność, że nie władujemy się w odebranie robót podwykonawcy, żeby dowiedzieć się później, że inwestor widzi ich prawidłowość inaczej”.

Wykonawca natomiast nie ma zbyt wielkiego pola manewru, żeby spod rzeczonego bata uciec. W momencie, kiedy aktualna staje się bowiem dyskusja o odmowie odbioru przez wady nieistotne wykonawca zostawił za sobą lewary, których mógłby użyć do podważenia pozycji inwestora. Argumenty wykonawca ma bowiem na etapie realizacji. Wtedy bowiem ma jeszcze moc sprawczą w zakresie najważniejszego interesu inwestora – uzyskania efektu robót. O ile w toku realizacji wykonawca może usztywnić się co do odmowy robót dodatkowych czy nawet rozwiązania ostatecznego w postaci odstąpienia od umowy, o tyle kiedy zebrał się z placu budowy i czeka na podpis na protokole odbioru końcowego to nawet nie tyle, że ma słabe karty, ale wręcz siedzi przy stole z pustymi rękami. Nie ma nawet możliwości odmowy usuwania wad do czasu zapłaty wynagrodzenia, ponieważ roszczenia stron są w tym zakresie niezależne od siebie.

A że ma rację? Owszem, ma. Jednak usłyszy potwierdzenie tego najwcześniej za kilkanaście miesięcy, a częściej za kilka lat. Tyle bowiem zajmuje sądom wydanie wyroku, w którym słusznie powtarzają argumenty przytaczane w cytowanych w tym tekście orzeczeniach.

Oczywista jest więc ocena czy wybrać drogę „Ugnę kolano, usunę wady, odblokuję płatność w 2-3 tygodnie” czy też „Utrzymam czoło wysoko, wady i tak będę musiał usuwać, a sąd potwierdzi mi w przyszłości w (zbędnym już pewnie) wyroku, że tą bezusterkowość to można było sobie wsadzić w wykop”.

A w związku z tym oczywiste jest też, że bezusterkowość w budownictwie pozostanie. Niezależnie od jej prawniczej nieważności.

[1] V CSK 99/07

[2] I ACa 253/15

[3] KIO 2017/19

[4] I AGa 183/18

[5] KIO 1041/22

[6] I AGa 119/19

[7] wyr. SA w Szczecinie, I ACa 138/16

[8] wyr. SA w Gdańsku, V ACa 332/13

[9] wyr. SN, II CSK 476/12

[10] wyr. SA w Szczecinie, I ACa 1099/15