Kary umowne za etap robót – kiedy inwestor dostanie 0 zł? [WZÓR PISMA + orzecznictwo]

🚧 Kontekst

Inwestor nalicza wykonawcy karę umowną za naruszenie umówionego terminu zakończenia etapu robót.

Wykonawca jest nieprzyjemnie zaskoczony samą wysokością kwoty obciążenia, którą widzi w nocie obciążeniowej.

Skala wynika z tego, że w umowie jako podstawę naliczania kar etapowych wskazano całe wynagrodzenie.

🔑 Kluczowe wnioski

• sądy wydawały wyroki, w których wskazywały, że nie można liczyć kar etapowych od całości wynagrodzenia (2 przykłady znajdziesz niżej)
• kary powinny być proporcjonalne: karzemy za naruszenie terminu etapu – liczymy karę od wartości etapu
• postanowienie umowy zakładające liczenie kary etapowej od całego kontraktu może zostać uznane przez sąd za nieważne

✂️ Kopiuj-wklej do pisma do inwestora

Twoja firma dostała notę obciążeniową z karami naliczonymi za dany etap od całości wynagrodzenia?

Niżej znajdziesz propozycję tekstu, który możesz wykorzystać w piśmie do inwestora, w którym zakwestionujecie obciążenie:

W odpowiedzi na otrzymaną notę obciążeniową nr … z …2025 r. Wykonawca oświadcza, że zaprzecza, że Inwestorowi przysługują wskazane w nocie wierzytelności z tytułu kar umownych.

Niezależnie od kwestionowania wystąpienia podstaw do obciążenia Wykonawcy karami umownymi Wykonawca wskazuje, że o bezpodstawności przesłanej noty samodzielnie decyduje nieważność postanowienia, z którego Inwestor wywodzi kary umowne.

Powołany przez Inwestora § X ust. Y Umowy przewiduje bowiem naliczanie kary za poszczególne etapy robót od całej kwoty umówionego wynagrodzenia. Tymczasem takie postanowienia umowne są uznawane w orzecznictwie za nieważne.

W tym kontekście warto powołać wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 17.12.2020 r. (sygn. akt I AGa 240/19), w którego uzasadnieniu wyrażono następującą myśl:

„(…) niedopuszczalne, jako sprzeczne z istotą kary umownej (art. 483 k.c.) byłoby takie interpretowanie łączącej strony umowy, zgodnie z którym powód miałby prawo naliczać karę umowną, liczoną w proporcji do wartości całego kontraktu, za opóźnienie w realizacji każdej osobnej części zamówienia”.

Jeszcze dobitniej wyraził się Sąd Okręgowy w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z 25.04.2024 r. (sygn. akt XXVI GC 468/19):

„Jeśli zatem powód kilkukrotnie nalicza karę za to samo opóźnienie, a do tego sprowadza się jej zastrzeżenie od danego etapu prac przy przyjęciu pełnego wynagrodzenia umownego, niewątpliwie prowadzi to do niczym nieuzasadnionego wzbogacenia pozwanego. Nie ma tu znaczenia ustanowiony limit kar umownych. Punktem wyjścia jest bowiem sposób jej wyliczenia określony w umowie, a dopiero później jej limitowanie. Nie można konwalidować nieważnego postanowienia umownego, regulacją wtórna, a taką w stosunku do § 9 ust. 2b jest § 9 ust. 9 umowy. Tym samym sąd uznał, iż w świetle powołanej argumentacji postanowienie kary umownej dające podstawę do jej naliczania za etapy prac, bez odwołania się do ich wartości, ale do wartości całej umowy – za nieważne w świetle art. 353 (1)k.c. w zw. z art. 58 § 1 i 2 k.c.”.

Co ważne sąd ten podkreślił także, że skutkiem nieważności jest brak możliwości stosowania postanowienia, a nie jedynie obniżenie kary umownej za etap do kwoty skalkulowanej od wartości etapu. Innymi słowy Inwestor nie może domagać się kary w niższej, adekwatnej wysokości tylko. Nie przysługuje mu jakakolwiek kara.

„Zgodnie z art. 58 § 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Nadto zgodnie z art. 58 § 2 k.c. nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Kwestia zastąpienia nieważnych postanowień umownych innymi regulacjami stanowi kwestię dość często poruszaną w orzecznictwie, zwłaszcza na gruncie spraw z udziałem konsumentów i możliwości zastępowania abuzywnych postanowień umownych. Co do zasady orzecznictwo opowiada się za brakiem możliwości takowego zastąpienia, w sytuacji gdy brak jest konkretnego przepisu prawa, tj. zastąpienia regulacją, która nie miałaby określonych wadliwości (vide: e.g. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 marca 2024 r., I CSK 2843/23, Legalis, postanowienie Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 6 lutego 2023 r., I ACa 1175/21, Legalis). Powyższe reguły stosować należy także do obrotu profesjonalnego. Pozwala to na przyjęcie skutku kasatoryjnego, nie zaś modyfikacyjnego tak ukształtowanej kary umownej”

Wykorzystaj tę argumentację już w negocjacjach umowy

W odpowiedzi na ten tekst dostałem mejla z pytaniem:

Jak w praktyce negocjować z inwestorem zmianę wadliwych zapisów o karach umownych, gdy kontrakt już trwa i pojawiają się pierwsze noty obciążeniowe?

Moja odpowiedź:

Nie negocjować.

Na tym etapie nie prowadzi się już rozmów na temat tego, jak powinna wyglądać umowa i jak ją zmienić.

Na tym etapie gramy już według zasad, które zostały ustalone wiele miesięcy wcześniej.

Tym co widzę regularnie w swojej pracy jest prosta reguła:

Jeżeli jakieś rozwiązanie trafi już do umowy, ten kto je tam zapisał będzie się go trzymał.

I szczerze? W tym przypadku nieszczególnie dziwię się inwestorowi, który by tak działał.

Ok, podałem wyżej 2 przykłady wyroków, gdzie sądy przyjęły korzystną dla wykonawców ocenę kalkulacji częściowych kar od pełnego wynagrodzenia. Ale nie jest to równoznaczne z tym, że taką samą ocenę wyrazi sąd, do którego trafi Twój spór.

Może uznać, że nie widzi problemu w takiej konstrukcji. W końcu dorośli się dogadali. I to dorośli w B2B. Albo uzna, że taki mechanizm to materiał co najwyżej na obniżenie/miarkowanie wysokości kary do bardziej proporcjonalnych regionów.

💡 Dlatego moją rekomendacją jest:

1. Już przy negocjacjach umowy upewnij się czy nie przewidziano w niej kar etapowych liczonych od całości wynagrodzenia.
2. Jeżeli widzisz w umowie takie kary napisz inwestorowi, że to w jego interesie jest zmiana ich na kary liczone proporcjonalnie, od wartości etapu. Wykorzystaj fragmenty, które wpisałem wyżej.
3. Użyj argumentu, że bez spięcia kar z wartościami etapów inwestor może zostać z pustymi rękami. Przy racjonalizacji obciążenia będzie miał pewność adekwatnych kwot obciążeń.

Materiał wyżej pochodzi ze platformy Prawnobudowlani – zamkniętej platformy online z praktyczną wiedzą o kontraktach budowlanych.

Dostęp do platformy sprzedaję raz na kwartał.

Zapisz się do Listy Oczekujących a dostaniesz informację o najbliższym oknie sprzedażowym.