Umowne określenie podstaw odmowy odbioru robót budowlanych – gdzie kończy się kreatywność inwestora

Czy inwestor może sam ustalić w umowie jakie wady uzna za istotne i odmówić przez to odbioru robót?

Sądy dopuszczają to wtedy, gdy inwestor nie próbuje pod płaszczykiem “obiektywnych kryteriów” wprowadzić perfekcyjnego odbioru bezusterkowego.

W tym tekście wyjaśniam, gdzie przebiega ta granica i jakie wnioski wyciągnąć z jednego z ciekawszych wyroków w tym zakresie.

Umowne określenie podstaw odmowy odbioru robót budowlanych

Wada istotna robót budowlanych to wada, która:

1. wyłącza korzystanie z efektu robót zgodnie z ich przeznaczeniem albo
2. wyraźnie sprzeciwia się umowie.

To definicja, którą sądy regularnie wklejają w swoich wyrokach.

Skupmy się na drugim elemencie. Tym, który skłania niekiedy inwestora do myśli:

Hmm… czyli mogę w umowie zapisać jakie rzeczy z nią sprzeczne uznajemy za wadę istotną?

Tak inwestorze, możesz.

Ideą stojącą za sądowym zakazem odbiorów bezusterkowych nie jest to, że akceptują fuszerki wykonawców. Sądy mają problem z tym, że bezusterkowość prowadzi do odmowy odbioru przy nawet najdrobniejszym odstępstwie od nieokreślonego stanu idealnego.

Jeżeli natomiast posługujesz się zamiast tego konkretnym, obiektywnym, zero-jedynkowym pakietem swoich wymogów nie wymagasz enigmatycznej perfekcji, która uwiera sądy.

Naciągana definicja umowna

Problem pojawia się jednak, kiedy próbujesz przepchnąć perfekcję pod płaszczykiem zero-jedynkowości.

Jak inwestor, któremu Sąd Najwyższy wyjaśnił, że jego zdefiniowanie w umowie, kiedy występuje wada istotna uzasadniająca brak odbioru jest nieważne i nie wiąże wykonawcy.

W umowie znalazło się postanowienie, zgodnie z którym inwestor mógł odmówić odbioru, jeżeli w robotach występowały wady:

1.których koszt usunięcia przewyższa 1000 zł,

2. których usuwanie wymaga więcej niż 3 dni.

Czysto formalnie:

✅ mamy konkretne oznaczenie wymogu, który łapie się na “wyraźnie sprzeciwia się umowie”,

✅ mamy obiektywny charakter, w końcu wady istotne ubrano w liczby, a 3 dni są dla każdego takie same,

✅ mamy zero-jedynkowość, ponieważ trudno uznać, że brakuje tu jednoznaczności tego, czego oczekuje inwestor.

Dlaczego więc sąd doszedł do wniosku, że takie ustalenie umowne jest niedopuszczalne?

Z bardzo zdroworozsądkowego powodu:

Przy takiej definicji wady istotnej łapią się na nią nawet drobne uchybienia jakościowe w robotach.

Te 1000 zł i 3 dni są więc w rzeczywistości próbą obejścia zakazu bezusterkowości.

A na takie objazdy sądy po prostu nie pozwalają.

Jak przełożyć to na praktykę

Jakie wnioski możesz wyciągnąć z tego wyroku dla swojej codziennej pracy?

💡 Zostaw definiowanie

Jeżeli miałbym wybrać między “firma napisała sobie taką definicję” a “firma zdała się na to, co już napisały sądy” wziąłbym bramkę nr 2.

Podejście sądów jest sensowne i ugruntowane, więc nie musisz na siłę udowadniać, że umiesz lepiej.

💡 Nie bądź przesadnie kreatywny

Jeżeli już chcesz tworzyć własne rozwiązania pamiętaj o dwóch hasłach:

1. powściągliwość,
2. zdrowy rozsądek.

W ostatecznym rozrachunku niezależnie od tego jak kombinujesz nie wprowadzisz odmowy odbioru przy nieistotnych niedociągnięciach wykonawcy.

💡 Myśl kategoriami “Czy będzie się dało tego używać”?”

Oczywiście możesz mieć uzasadnione wymogi, wynikające ze specyfiki inwestycji.

Jeżeli chcesz postawić je wprost jako warunek odbioru prac pomyśl o tym jak uzupełnisz tutaj wielokropek:

“Wysoki Sądzie, zapisaliśmy to w ten sposób, bo bez tego nie moglibyśmy korzystać z efektu prac. Chodzi konkretnie o to, że …”.

———

👉 W filmie niżej znajdziesz szerokie omówienie wątku sporów o odmowę odbioru robót budowlanych.