Zapłata za niewykonane roboty budowlane – 5 kluczowych zasad dla wykonawcy

Zacznijmy od fundamentów. Gdzie znajdziesz podstawy do domagania się zapłaty za prace, których fizycznie nie przeprowadziła Twoja firma?

Tutaj:

art. 649[4] § 3 k.c.

Inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. Jednakże w wypadku takim inwestor może odliczyć to, co wykonawca (generalny wykonawca) oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych.

A teraz przejdźmy do 5 konkretów na temat tego roszczenia.

1. Zapłata przy dowolnej przeszkodzie

Przepis, który zacytowałem wyżej jest zaszyty w regulacji gwarancji zapłaty wynagrodzenia wykonawcy. Jednak nie dotyczy tylko procedury udzielenia takiej gwarancji.

Rozwiązanie ma charakter ogólny.

Wykonawca może domagać się tych pieniędzy przy dowolnej przeszkodzie po stronie inwestora, a nie tylko przy braku przekazania gwarancji. W grę wchodzi więc taka proza życia budowlanego jak brak przekazania placu budowy czy turbulencje z dokumentacją projektową.

2. Odzyskany zysk

Ideą przepisu jest przyznanie wykonawcy pieniędzy, które wypracowałby, gdyby inwestor nie rzucił mu kłody pod nogi.

W teorii, jeżeli wykonawca ma ochotę na hazard może nawet zażądać całej pozostałej do rozliczenia kwoty wynagrodzenia (patrz punkt 3 niżej).

Moja rekomendacja – zostaw teorię teorii. W praktyce dochodź swojego niedoszłego zysku.

Nikt nie lubi naciągaczy. Sędziowie też.

3. Pieniądze bardzo wygodne do udowodnienia

Możesz myśleć o tym roszczeniu jako o grze w odszkodowanie na poziomie trudności „początkujący”.

Dochodząc utraconych korzyści to wykonawca musiałby się napracować przy wykazywaniu konkretnych kwot.

Przy zapłacie za niewykonane roboty męczy się inwestor. To on ma pokazać oszczędności, które wykonawca zatrzymał przez brak przeprowadzenia prac. Każda złotówka, której nie udowodni inwestor może być złotówką, którą dostanie wykonawca.

4. Wina inwestora nie ma znaczenia

„Ok, wystąpiła przeszkoda w pracach, ale to nie była moja wina!”.

Taka linia argumentacji nic nie da inwestorowi.

Kolejną różnicą pomiędzy odszkodowaniem a wynagrodzeniem za niewykonane roboty jest to, że te drugie pieniądze przysługują wykonawcy także, jeżeli przeszkoda w realizacji zadania nie wynika z winy inwestora.

5. Praktyczne zastosowanie – bezpodstawne odstąpienie od umowy

Scenariuszem, w którym wykonawca powinien pamiętać o tym roszczeniu jest bezpodstawne wyrzucenie go z budowy.

Wykonawcom rzadko udaje się wynegocjować wpisanie w umowie na swoją rzecz kary umownej za odstąpienie. A jak pisałem wyżej odszkodowanie za utracone korzyści nie jest spacerkiem. Zapłata za niewykonane roboty może okazać się najbardziej sensownym roszczeniem w arsenale wykonawcy.

Jeden z sądów apelacyjnych stwierdził wprost, że z takiego roszczenia może skorzystać firma, której kontrahent zrealizował scenariusz „bezpodstawne odstąpienie + odebranie placu budowy + skończenie projektu z innym wykonawcą”.