W kolejnym odcinku na bazie pytań osób obserwujących moje profile w social media bierzemy na tapet kwestie działań inwestorów, którzy przeciągają procedurę odbiorową, dochodzenie (albo jego brak) przez mniejsze firmy roszczeń z tytułu wydłużonej realizacji kontraktu i tego ile Prawnik na budowie wie na temat budownictwa.

Jak zabezpieczyć się przed przeciąganiem odbiorów przez inwestora i stałym zgłaszaniem nowych wad?

Zacznijmy od tego, że odbiór robót jest obowiązkiem inwestora. Jeżeli więc wykonawca zgłosi gotowość przekazania efektu swoich wysiłków inwestorowi ten powinien przystąpić do jego weryfikacji. Nawet jeżeli jest przekonany, że przystąpi tylko po to, żeby stwierdzić, że odbioru odmawia.

Kiedy już odbiór się zacznie powinien zostać przeprowadzony niezwłocznie, chyba że umowa przewiduje konkretne ramy czasowe, w których ocena inwestycji ma się zakończyć.

Co równie ważne – inwestor w tym „niezwłocznym” terminie ma dokonać całościowej weryfikacji prac. Niedopuszczalna jest stosowana niekiedy praktyka zmiany odbioru w serię średnio pożądanych przez wykonawcę randek i przekazywanie im partiami kolejnych pakietów uwag do robót. Akceptacja takiego działania prowadziłaby* (*regularnie prowadzi) do obciążania wykonawców karami umownymi za nieterminowe zakończenie robót z powołaniem się przez inwestora na to, że czas trwania procedury odbiorowej to nadal czas realizacji umowy.

A jak bronić się umownie przed tym ryzykiem? Wpisując w kontrakcie dwa terminy:

1. czas rozpoczęcia odbioru od momentu zgłoszenia gotowości przez wykonawcę.
2. czas zakończenia odbioru od momentu jego rozpoczęcia.

W takim układzie mamy zero-jedynkowy obraz tego, kiedy można mówić jeszcze o weryfikacji obiektu przez inwestora, a kiedy jest on już w zwłoce z odbiorem. W tym drugim przypadku nielojalnie działający inwestor nie może być premiowany dodatkowo karami umownymi uzyskiwanymi dzięki mechanizmowi ratalnego zgłaszania wad. Zastrzeżenia podnoszone już po umownym terminie odbioru mogą być uznane natomiast za zgłoszenia w ramach rękojmi czy gwarancji jakości.

Roszczenie odszkodowawcze za koszty poniesione z tytułu wydłużenia czasu realizacji prac? Czy podwykonawcy zgłaszają się z takimi roszczeniami coraz częściej?

Nie widujemy takich roszczeń ze strony mniejszych firm. Nie tylko podwykonawców, ale także (generalnych) wykonawców działających przy mniejszych projektach.

Widzę kilka głównych elementów, które za tym przemawiają:

Gra nie warta świeczki

Przy mniejszej umowie kwota kosztów firmy jest proporcjonalnie niższa, niż w przypadku większych podmiotów realizujących inwestycje, których budżet zaczyna się od kilkudziesięciu milionów złotych. A skoro sterta pieniędzy, które firma mogłaby uzyskać decydując się na batalię sądową nie powala osoby zarządzające dochodzą często do wniosku, że koszty i ryzyko operacji są większe, niż potencjalne korzyści z nich.

Aha, piszę o batalii sądowej, bowiem z perspektywy inwestorów temat polubownej zapłaty kosztów budzi z automatu potężny opór. Po pierwsze musieliby przyznać, że uchybili jakimś swoim obowiązkom umownym co doprowadziło do powstania roszczeń po stronie wykonawcy. Po drugie sama zgoda na aneks wydłużający terminy często postrzegana jest przez inwestorów jako przysługa wyświadczana wykonawcy, więc kiedy podnosi on jeszcze temat dopłaty wywołuje to autentyczne oburzenie.

Drogi sport

A propos kosztów – przy takich roszczeniach są one wyższe, niż w przypadku ogranych szlagierów takich jak roboty dodatkowe czy kary umowne. Zdarzało mi się przedstawiać klientom wstępne wyceny usługi firm zajmujących się szacowaniem takich roszczeń i słyszeć w odpowiedzi wymowną ciszę.

Będąc też szczerym, kiedy mniejsze firm próbują samodzielnie zająć się tematem początkowy entuzjazm regularnie rozbija się o rafy dokładności opracowania, które trzeba stworzyć oraz nakładu pracy potrzebnego dla jego przygotowania.

Mniejsze know-how w sądach

Wracając od kwestii chronicznie powracających do sądów spraw o roboty dodatkowe czy kary umowne… Z uwagi na powtarzające się okazje do pracy przy nich sędziowie „czują” te tematy. Nie mają natomiast praktyki w takiej samej skali w przypadku kosztów wydłużenia realizacji. A im dany zwierz mniej znany, tym większe ryzyko, że się z nim nie w pełni dogadamy. Mamy więc w tym zakresie w mojej ocenie większe ryzyko procesowe.

Czy robiąc jako prawnik w PZP i prawie budowlanym potrzebna jest wiedza techniczna? Odczuł Pan kiedykolwiek jej brak w życiu zawodowym?

Nie jestem partnerem do rozmów dla inżynierów w zakresie detali ich pracy i nie aspiruję, żeby nim być. Mam ograniczony RAM do wykorzystania i wolę poświęcić go na zgłębianie detali swojego rzemiosła, niż próby opanowania niuansów cudzej pracy.

W efekcie jeżeli chodzi o „budowlaną” stronę swojej pracy zdaję się na kadrę naszych klientów. Do magazynka ładuję argumenty techniczne, które mi przekazują.

Nie uznaję przy tym, że mogę sobie pozwolić na 100% ignorancji. Myślę o tym w ten sposób, że powinienem być w stanie zrozumieć z której strony wieje wiatr, a nie potrafić żeglować. Wystarczy mi laickie zrozumienie podstaw argumentów technicznych, żeby móc je językiem laika przekazać innemu laikowi – sędziemu.