Te 3 rzeczy NIE DAJĄ inwestorowi gwarancji budżetu

Jedną z ważniejszych z punktu widzenia inwestora rzeczy jest pewność budżetu, który ma wyłożyć na budowę. Najbardziej oczywistym krokiem do uzyskania tej pewności jest rzetelne przygotowanie inwestycji. Jednak z różnych względów (koszt!) nie jest to pierwszy krok podejmowany przez inwestorów. Regularnie szukają oni prostszych alternatyw.

Niżej opowiadam o 3 takich alternatywach, które wbrew założeniom inwestorów nie zwalniają ich z obowiązku dokładnego przygotowania inwestycji.

Wszystkie one bazują na konkretnych case studies – sporach budowlanych, które znalazły finał w sądzie.

Rzecz nr 1 – “Płacimy ryczałtem, więc i tak wszystko będzie w cenie”

Nie, nie będzie.

W cenie będzie to na co się umówiliście.

A samo wskazywanie w specyfikacji czy umowie, że ma być kompleksowo, w całości, dla realizacji celów inwestora itp. nie doprowadzi do tego, że każda praca wykonawcy w trakcie budowy będzie objęta ryczałtem.

🏛️ Cytat z wyroku w tym kontekście:

nie można akceptować stanowiska, że skoro zgodnie z umową stron miał zostać wykonany określony obiekt, to efekt końcowy w postaci tego obiektu przesądza o tym, że wszystkie prace wykonane przez wykonawcę, również te wskazane przez niego jako częściowo niemieszczące się w przedmiocie umowy, były objęte tą umową dlatego, że ogólnie stwierdzono w niej, że umowa w ramach ryczałtu obejmuje wszystkie niezbędne do osiągnięcia umówionego celu prace”

wyr. SA w Gdańsku z 08.01.2015 r., I ACa 582/14

Rzecz nr 2 – “Ok, to zapiszemy w umowie wprost, że wszystkie koszty dodatkowe, to koszty wykonawcy”

Papier cierpliwy jest, łaskawy jest. Wszystko znosi, wszystkiemu wierzy, we wszystkim pokłada nadzieję, wszystko przetrzyma.

Ale nie wszystko się na nim utrzyma.

Co na przykład mimo, że zapisane, chwyta średnio?

Postanowienia, które w praktyce przerzucają na wykonawcę niewycenialne ryzyka.

🏛️ Cytat z wyroku w tym kontekście:

gdyby omówione wyżej postanowienia umowne wyłącznie na powoda przeniosły wszelkie ryzyka, w tym związane z wadliwościami projektu, to uchybiałyby zasadzie swobody kontraktowania. Byłyby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego z uwagi na naruszenie równej pozycji stron zobowiązania (art. 3531 k.c. w zw. z art. 139 ust. 1 PZP). To zaś, jak słusznie wskazał sąd okręgowy, czyniłoby je nieważnymi, a umowa nie wiązałaby w omawianym zakresie (art. 58 § 2 k.c. i art. 58 § 3 k.c. w zw. z art. 139 ust. 1 PZP). Również zatem w takiej sytuacji należałoby przyjąć, że powód nie ponosiłby odpowiedzialności za wykonanie tych czynności związanych z realizacją inwestycji, które nie zostałyby przewidziane w dokumentacji umownej i byłyby niemożliwe do dostrzeżenia.

wyr. SA w Białymstoku z 10.11.2020 r., I AGa 133/19

Rzecz 3 – “Dobra, w takim razie zróbmy zaprojektuj i buduj”

Jak najbardziej możecie.

Tylko pamiętajcie o jednej istotnej kwestii, którą musicie wiedzieć, wybierając ten model:

Co chcecie, aby wykonawca zbudował.

Zaprojektuj i buduj nie jest bowiem sposobem na określenie przez inwestora jaki samolot ma zbudować wykonawca już po tym, kiedy koła maszyny oderwały się od pasa startowego. Informacje co do swoich oczekiwań odnośnie samolotu – liczby miejsc, tego na jak długich trasach ma latać, jak ma być pomalowany itp. – inwestor ma przekazać wykonawcy jeszcze w hangarze.

Inwestor po prostu z góry musi wiedzieć czego chce.

I nie, nie jest to mój kolokwializm. Rzuć okiem na ten cytat z wyroku 👇

„Żółta książka”, o której najczęściej w Polsce mówi się „zaprojektuj i buduj”, przenosi element ryzyka na wykonawcę, ale pod warunkiem, ze program funkcjonalno-użytkowy zostanie przygotowany zgodnie z wymogami (…). Zakres, jaki powinien obejmować program funkcjonalno-użytkowy, nie pozostawia wątpliwości, ze zamawiający jest zobowiązany na etapie przetargu znać dokładnie swoje wymagania, a więc z góry musi „wiedzieć, czego chce”. Wykonawca będzie zobowiązany do wykonania w ramach wynagrodzenia (kwoty ryczałtowej) tylko takiego zakresu.,jaki sprecyzował zamawiający w programie funkcjonalno-użytkowym” (…)

wyr. SA w Łodzi z 27.05.2019 r., I AGa 38/18