Strategia strusia – gdy inwestor milczy, a wykonawca ma na karku terminy

Znasz ten scenariusz?

Zgłaszasz problem na budowie. Czekasz na decyzję. Czas leci, ale odpowiedzi wciąż brak.

Inwestor milczy. Ani nie odmawia, ani nie akceptuje. Po prostu nie zajmuje stanowiska.

To nie jest przypadek. To jest strategia. Nazywam ją: strategia strusia.

Milczenie to też decyzja

W kontraktach budowlanych brak odpowiedzi rzadko bywa neutralny. Milczenie przesuwa ciężar ryzyka.

Jeżeli wykonawca działa „na własną rękę”, może usłyszeć później:
– „Nie uzgadnialiśmy tego”,
– „To było przedwczesne”,
– „Umowa wprost wymaga uprzedniego aneksu”.

Jeżeli wykonawca czeka – ryzykuje opóźnienia i kary umowne, a nawet odstąpienie przez inwestora od umowy.

Milczenie tworzy pole niepewności. A w niepewności najłatwiej przerzuca się odpowiedzialność.

Rozmyta odpowiedzialność to największe zagrożenie

Najgroźniejsze nie jest to, że inwestor mówi „nie”. Najgroźniejsze jest zdanie: „Należy działać prawidłowo.”

Bez wskazania jak, bez potwierdzenia zakresu, bez jednoznacznej decyzji.

W sporze sądowym takie ogólniki są bezwartościowe. Liczy się to, czy decyzja była jednoznaczna i udokumentowana.

Uprzedzenie zmienia układ sił

Są sytuacje, w których wykonawca widzi, że sugerowany przez inwestora kierunek prowadzi do wady, uszkodzenia albo zwiększenia kosztów.

Wtedy kluczowe nie jest „posłuszeństwo”. Kluczowe jest uprzedzenie.

Jeżeli wykonawca uprzedzi inwestora o ryzyku określonego rozwiązania i wskaże możliwe konsekwencje, zmienia rozkład odpowiedzialności. To nie jest gest formalny. To element budowania swojej pozycji procesowej.

Ustalenia „na paszczę” nie istnieją

W praktyce budowy wiele rzeczy ustala się w biegu – telefonicznie czy na naradzie.

Problem zaczyna się, gdy spór trafia do sądu. Sąd nie usłyszy rozmowy sprzed kilku lat. Zobaczy dokumenty.

Jeżeli temat jest istotny dla zakresu robót, terminu lub wynagrodzenia – brak jednoznacznego potwierdzenia oznacza brak dowodu. A brak dowodu oznacza wystawienie się na przegraną.

Brak terminu = brak decyzji

Sprawa bez wskazanego terminu odpowiedzi ma tendencję do rozmywania się w czasie.

W kontraktach budowlanych czas jest walutą. Jeżeli nie określisz, do kiedy oczekujesz stanowiska, druga strona nie ma presji, by je zająć.

A im później decyzja zapadnie, tym łatwiej przerzucić konsekwencje opóźnienia na wykonawcę. Albo przycisnąć go do wzięcia problemu na własne barki.

Czasem decyzja oznacza wstrzymanie

Najtrudniejszym momentem jest sytuacja, w której milczenie inwestora dotyczy kwestii fundamentalnej.

Kontynuować? Wstrzymać? Zejść z budowy?

To nie są decyzje operacyjne. To decyzje strategiczne, które wpływają na odpowiedzialność kontraktową i przyszły spór.

W takich momentach problem nie polega na braku odpowiedzi inwestora. Problem polega na tym, jaką decyzję podejmie wykonawca w świetle tego milczenia.

Wspólny mianownik: milczenie to narzędzie, nie chaos

Strategia strusia działa, bo wprowadza niepewność. A w niepewności łatwo zarzucić wykonawcy błąd decyzyjny.

Dlatego kluczowe nie jest to czy inwestor w końcu zabierze głos. Kluczowe jest to jak kompleksowo wykonawca przygotował strategię działania w obliczu jego milczenia i na ile konsekwentny jest w jej realizowaniu.

Szczegółowo omawiam ten mechanizm w filmie:

Inwestor milczy, a kontrakt biegnie dalej?

Każda sytuacja wymaga analizy dokumentacji, zapisów umowy i dotychczasowej korespondencji. W niektórych przypadkach milczenie jest elementem gry negocjacyjnej. W innych – zapowiedzią przyszłego sporu o opóźnienie albo roboty dodatkowe.

Jeżeli odpowiadasz za kontrakt o istotnej wartości i masz wrażenie, że brak decyzji inwestora zaczyna pracować przeciwko Tobie — opisz sytuację w kilku zdaniach:

biuro@kancelariamroz.pl | 577 665 077