Czy inspektor nadzoru inwestorskiego może zablokować odbiór robót?

Inspektor nadzoru to ważny człowiek na budowie.
Ale nie może mieć władzy absolutnej.

Tak przynajmniej stwierdził sąd, do którego trafił spór o odbiór robót budowlanych.
Spór o tyle ciekawy, że dotyczył przedodbiorowej części odbioru.

Jak wyglądał mechanizm w umowie?

Zgodnie z postanowieniami kontraktu, zanim inwestor i wykonawca spotkają się na odbiorze, inspektor nadzoru miał obowiązek dać zielone światło.
Dopiero po jego pozytywnej ocenie i ewentualnych poprawkach wykonawcy odbiór mógł się rozpocząć.

W praktyce oznaczało to, że to inspektor decydował, kiedy w ogóle można rozpocząć procedurę odbiorową.

Sąd uznał, że taki mechanizm to zakamuflowany odbiór bezusterkowy – rozwiązanie, które z pozoru wydaje się racjonalne, ale w rzeczywistości daje inspektorowi zbyt szerokie uprawnienia.
A to oznacza, że mógłby skutecznie blokować zakończenie inwestycji, nawet z błahych powodów.

Co to znaczy w praktyce?

Weryfikacja gotowości do odbioru to rozsądne rozwiązanie.
Pozwala uniknąć sytuacji, w których na odbiór trafia inwestycja oczywiście nieukończona lub z poważnymi wadami.
Jednak jej zakres musi być racjonalnie ograniczony.

W momencie, gdy wykonawca zgłasza zakończenie robót, nie można już wymagać, by inwestycja była bezusterkowa.
Prawo i orzecznictwo stoją na stanowisku, że odbiór to moment oceny efektu robót – nie etap, na którym eliminuje się każdą drobnostkę.

Kiedy inspektor może odmówić stwierdzenia gotowości do odbioru

Tylko w dwóch sytuacjach:

1. Brak zakończenia robót – gdy wykonawca faktycznie nie zrealizował całego zakresu umowy.
2. Wady istotne – gdy roboty są ukończone, ale istnieją wady, które uniemożliwiają korzystanie z inwestycji lub są sprzeczne z jej przeznaczeniem.

Wszelkie inne uchybienia – nawet jeśli są liczne – nie pozwalają na odmowę przeprowadzenia odbioru.
Wykonawca powinien je usunąć, ale sam proces odbiorowy musi się odbyć.

Dlaczego to takie ważne?

Odbiór robót to nie tylko formalność.
Od jego przeprowadzenia zależy m.in. początek biegu terminów gwarancji, rękojmi i często także prawo do wynagrodzenia.
Jeśli inspektor może w praktyce wstrzymywać odbiór w nieskończoność, wykonawca zostaje bez zapłaty i bez możliwości rozliczenia inwestycji, mimo że faktycznie ją ukończył.

Dlatego każda klauzula, która uzależnia odbiór od arbitralnej decyzji inspektora, powinna być traktowana z dużą ostrożnością – zarówno przez wykonawcę, jak i przez inwestora.

Podsumowanie

Weryfikacja gotowości do odbioru ma sens.
Ale tylko wtedy, gdy nie przeradza się w odbiór bezusterkowy przebrany w inne słowa.

Inspektor nadzoru ma prawo sprawdzać roboty.
Nie ma jednak prawa blokować odbioru z powodu drobnych uchybień.

👇 W wideo, do którego link znajdziesz poniżej, omawiam inne przykłady umownych rozwiązań odbiorowych, które sądy uznały za przesadę.