Wyłączenia gwarancji? Tylko te, które masz w umowie [CASE STUDY]

To materiał z Prawnobudowlanych – platformy, na której publikuję treści nieudostępniane publicznie (wzory pism, procedury, case studies).

Sprzedaż trwa tylko do końca grudnia → https://prawniknabudowie.com/produkt/prawnobudowlani/

Kolejna okazja dopiero w marcu 2026.

O co poszło?

Wykonawca realizował prace fundamentowe.

Po zakończeniu budowy zaczęły pojawiać się pęknięcia posadzki.

Inwestor zgłosił je wykonawcy w ramach udzielonej gwarancji jakości.

Wykonawca odmówił naprawy i powołał się na argument:

„To nie nasza wina – to inwestor nie wymienił gruntu tak, jak powinien. A pęknięcia wynikają właśnie z tego braku wymiany”.

Innymi słowy: problem jest skutkiem błędu po stronie inwestora, więc gwarancja go nie obejmuje.

Brzmi rozsądnie, prawda? Cóż, sąd w całości odrzucił ten argument.

Sedno sprawy: gwarancja to odpowiedzialność absolutna

Sąd I instancji mocno podkreślił rzecz, która regularnie umyka wykonawcom:

Gwarancję wyłączają te okoliczności, które strony wpisały w umowie.

W tej umowie strony zapisały jeden przypadek wyłączający gwarancję: „inwestor wykonał zmiany w przedmiocie umowy bez zgody wykonawcy”.

I tyle. Ani słowa o niewymienieniu gruntu czy błędach inwestora w przygotowaniu terenu budowy.

Skutek?

Sąd uznał, że wykonawca nie mógł powoływać się na żaden inny „akt staranności” inwestora, ponieważ nie został on wskazany jako wyłączający gwarancję.

Sąd nazwał to wprost: odpowiedzialność gwarancyjna ma charakter absolutny – jeśli czegoś nie wyłączyłeś, to przyjmujesz ryzyko napraw także w takim scenariuszu.

Kluczowy cytat z wyroku:

“Postanowienie umowne (§ 14 ust. 2 umowy) zawierało jednak w tym przypadku zastrzeżenie jedynie jednego aktu staranności, to jest braku wykonania zmian w przedmiocie umowy bez zgody pozwanej.

W tym miejscu konieczne jest natomiast stwierdzenie, że absolutny charakter odpowiedzialności gwarancyjnej wykluczał powoływanie się przez pozwaną na akty staranności, które nie zostały przewidziane w umowie gwarancyjnej (postanowieniach gwarancyjnych).

Brak wyraźnego wyłączenia odpowiedzialności gwarancyjnej w wypadku braku wymiany gruntu powodował brak możliwości powoływania się przez pozwaną na okoliczność, iż do wymiany warstwy o grubości co najmniej 0,7 metra ostatecznie nie doszło, a obowiązek takiej wymiany spoczywał na powodzie. Zarzut pozwanego w tym przedmiocie należało uznać za nieskuteczny”.

Co z próbą obrony przez „nadużycie prawa”?

Może wydać Ci się, że inwestor działał nieuczciwie.

Skoro zaniechał wymiany gruntu to jak może teraz żądać naprawy wad, które przez to powstały?

Wykonawca próbował bronić się tym argumentem.

Nieskutecznie.

Dlaczego?

Ponieważ biegły wskazał sądowi, że wykonawca musiał wiedzieć, że grunt nie został wymieniony. Widać to było gołym okiem, kiedy wykonawca przystępował do robót.

Dostając takie wyjaśnienie sąd stwierdził, że nie ma tu żadnego nadużycia ze strony inwestora, ponieważ wykonawca:

• widział, że grunt nie został wymieniony,
• mimo to udzielił gwarancji,
• dokończył roboty,
• pobrał za nie wynagrodzenie.

To wykonawca świadomie pracował w warunkach, które uważał za niewłaściwe, więc nie może umywać rąk od odpowiedzialności za wady.

Najważniejsze lekcje z tego sporu

1. Gwarancja to odpowiedzialność o dotkliwym rygorze

Wykonawca może czuć się bezpieczenie, jeżeli wady wynikają z rzeczy, które wprost zapisał w umowie z inwestorem.

Pozostałe scenariusze mogą oznaczać ból głowy w postaci prac naprawczych.

2. Negocjuj katalog wyłączeń gwarancji

Większość wykonawców skupia się wyłącznie na negocjowaniu okresu gwarancji jakości.

W rzeczywistości jest element, który może generować nawet większe koszty po stronie wykonawcy niż sam czas odpowiedzialności za wady.

Katalog wyłączeń tej odpowiedzialności.

Nie traktuj go po macoszemu – asertywnie negocjuj co do niego trafi.

3. Kiedy wyłączyć gwarancję?

Typowe przykłady wyłączeń gwarancji to:

• uszkodzenia mechaniczne,
• brak wymaganych okresowych przeglądów,
• niewłaściwa eksploatacja,
• ingerowanie w roboty bez uprzedniej zgody wykonawcy,
• wady wynikające z błędów dokumentacji przekazanej przez inwestora,
• siła wyższa.

4. Widzisz warunki, które uniemożliwią trwałość prac? Reaguj natychmiast!

Napisz do inwestora zawiadomienie z art. 651 i 655 k.c.

Jego wzór znajdziesz tutaj –

[Tekst napisałem na podstawie stanowiska Sądu Okręgowego w wyr. SA w Katowicach z 31.08.2020 r., V AGa 501/18]

Jeśli chcesz uzyskać dostęp do pełnej biblioteki Prawnobudowlanych kliknij tutaj – https://prawniknabudowie.com/produkt/prawnobudowlani/

Sprzedaż trwa tylko do końca grudnia. Kolejna okazja – marzec 2026.