5 rekordowych fakapów budowlanych, które skończyły się w sądzie

Budownictwo to nie tylko konferencje prasowe przy podpisywaniu kontraktów, powieszone wiechy i przecięte wstęgi. To także sytuacje, którymi inwestor czy wykonawca zdecydowanie wolą nie chwalić się na spotkaniach branżowych.

W tym tekście opowiadam o pięciu budowach, na których popełniono tak potężne gafy, że przy czytaniu o nich brwi wędrują w górę.

W niektórych przypadkach nie popisał się inwestor. W niektórych to wykonawca powinien posypać głowę popiołem. Łączy je to, że wszystkie skończyły się w sądzie.

Jedno konsorcjum, dwa rozwiązania w projektach

Za inwestycję w oczyszczalni ścieków zabrało się konsorcjum.

Jedna z firm odpowiadała za roboty budowlane, druga za technologię. Oddzieliły swoje obowiązki grubą kreską. Firma od budownictwa wzięła część dokumentacji dotyczącą budownictwa, a firma od technologii wzięła tą dotyczącą technologii. Obie zabrały się za swoją pracę.

Pech chciał, że dokumentacja zawierała dużą niespójność. W jednej części osadniki zaprojektowano jako kwadraty, w drugiej jako koła. I obie firmy zrobiły to, co miały w projektach – jedna kwadrat, druga koło. W rozbieżności zorientowały się dopiero w trakcie realizacji budowy.

Powstał spór co do tego, kto poniesie koszty wyprowadzenia tematu na prostą. Inwestor stwierdził, że wykonawca nie zachował elementarnego profesjonalizmu, ponieważ powinien wyłapać ten problem jeszcze przed podpisaniem umowy. Wykonawca kontrował wskazaniem, że tego błędu w ogóle nie powinno być w projekcie, za który przecież odpowiada inwestor.

Sąd przyznał rację inwestorowi. Problem kosztował wykonawcę 83.269,99 zł.

Jakkolwiek mam mieszane uczucia co do tego rozstrzygnięcia pobrzmiewa w nim podejście sądów, którego powinni być świadomi wykonawcy:

W przypadku rzeczy rażących sąd mają skłonność do wymownego patrzenia na wykonawców z pytaniem „To co Państwo robiliście przygotowując ofertę?”.

Błędne tyczenie budynku i spór o zmianę ściany

Są słowa, których nie chce usłyszeć żaden prezes spółki budowlanej. Wysoko w ich rankingu znajduje się „Panie Prezesie, jest taki jakby mały problem. Okazało się, że geodeta źle wytyczył nam budynek i jesteśmy bliżej granicy działki, niż powinniśmy być zgodnie z projektem”. Taki zwrot boli szczególnie, kiedy budowa zdążyła już wyjść z początkowego etapu. W takim właśnie scenariuszu znalazł się pewien wykonawca.

Jako sposób rozwiązania problemu wymyślił zmianę całej jednej ściany budynku. Okna miały z niej zniknąć, a całość miała spełniać wymogi p. poż. związane z bliższym położeniem sąsiedniej działki. I teraz najciekawsza rzecz – wszystkie te elementy wykonawca próbował przepchnąć jako zmiany nieistotne.

Oddając wykonawcy sprawiedliwość, podszedł do tematu kreatywnie i szukał sposobu rozwiązania problemu, który pozwoliłby kontynuować budowę bez potężnych zmian i kosztów. Niestety dla niego, nie chwyciło. Organy nadzoru budowlanego nie zgodziły się z tym, że budowa budynku w inny miejscu, niż zakładano i z inną ścianą, niż zakładano, może być uznana za coś nieistotnego.

A kiedy jasne stało się się, że plan naprawczy nie chwyci doszło do pełnoskalowego sporu na linii inwestor – wykonawca. Spór skończył się niekorzystnym dla wykonawcy wyrokiem. I trudno jest się temu dziwić.

Z zachowania wykonawcy płynie jeden wniosek, który inne firmy mogą przenieść na swoją działalność:

Jeżeli zdarzy Wam się dać ciała rozmawiajcie z inwestorem – zamknięcie budowy w umówionym terminie jest w jego najlepszym interesie i może być otwarty na szeroki wachlarz rozwiązań, żeby to osiągnąć.

Przedmiar niedoszacowany o 2382%

To sprawa, która dobrze ilustruje, czym może skończyć się przetarg przygotowany niestarannie przez zamawiającego.

Inwestor drogowy (ten z wojskowym słowem w nazwie) wypchnął na rynek przetarg dotyczący dużej infrastruktury. W dokumentacji przetargowej ujęto rozbiórkę 4 734 m² kostki kamiennej. Rzeczywistość przyniosła jednak inną liczbę – 112 784,28 m². Różnica: 2 382% więcej.

Sąd skupił się na tym, że GDDKiA jako podmiot wyspecjalizowany w prowadzeniu budów drogowych nie zachowała właściwego standardu przygotowania inwestycji. A rozjazdy tej skali nie mogą być czymś, czego konsekwencje będzie ponosił wykonawca. Ciekawie też sąd odbił standardową uwagę o tym, że „starannie działający wykonawca powinien wykryć błąd w trakcie przetargu”. Zapytał dlaczego nie wykrył go starannie działający inwestor.

Ten wyrok wyraża istotną budowlaną prawdę – inwestor też ma obowiązek działać profesjonalnie. Jest to wątek, który zamawiający niekiedy marginalizują.

Stadion w Białymstoku i spór o 100 mln zł

Stadion miejski w Białymstoku miał kosztować 128 mln zł. Na tyle wycenił go wykonawca.

Nie kosztował. Ponieważ wykonawca nie skończył budowy. Zamawiający odstąpił od umowy z powodu zarzutów co do sposobu jej realizowania przez wykonawcę. Do zerwania kontraktu doszło, kiedy wykonawca zrealizował 22 mln zł przerobu.

Jednak jeżeli interesujesz się krajową piłką nożną zdajesz sobie sprawę, że Jagiellonia Białystok jak najbardziej ma gdzie grać. Ma, ponieważ budowę dokończyła inna firma. Ona za swoje prace policzyła już 206 mln zł.

Zamawiający dochodził od wykonawcy szeregu roszczeń. Najcięższym kwotowo było ok. 100 mln zł różnicy między wynagrodzeniem, które miał zapłacić pierwszemu wykonawcy, a tym, które ostatecznie zapłacił drugiemu.

Zamawiający usłyszał w sądzie, że wykonawca powinien pokryć ten koszt. Spór udało się zamknąć ugodą, ale jej kwota nadal była wielomilionowym wkładem wykonawcy w stadion. Bez entuzjazmu został on współinwestorem.

Nie każdy wykonawca prowadzi budowy tej skali, ale każdego może dotknąć ten sam mechanizm: obowiązek zwrotu inwestorowi podwyższonych kosztów dokończenia budowy. Nieśmiertelne „Bardziej opłaca nam się zapłacić karę umowną i zejść z budowy, niż ją kończyć” jest mitem. Takim, który może bardzo zaboleć wykonawcę finansowo.

Hala sportowa zaprojektowana „w powietrzu”

Są budynki zrealizowane w technologii prefabrykacji. Są takie zrealizowane w technologii tradycyjnej. Ale czy słyszeliście o takich, które powstały w technologii lewitacyjnej?

W takiej technologii musiałby budować wykonawca, któremu powierzono do realizacji halę sportową przy szkole. Musiałby, ponieważ poziom posadowienia fundamentów przewidziany w projekcie w rzeczywistości „wisiał w powietrzu”.

Inwestor próbował wymóc na wykonawcy realizację prac w zmieniony sposób bez odpowiedniej zmiany dokumentacji projektowej i aneksu do umowy. Ten jednak wykazał się asertywnością. Stwierdził, że zmiana założeń projektu = zmiana umowy, a skoro tak, jak długo nie ma aneksu, tak długo nie będzie budowy. Za tą niesubordynację zamawiający odstąpił od umowy.

Sąd uznał jednak, że wykonawca działał w pełni prawidłowo. Do czasu odpowiednich zmian dokumentacji projektowej i umowy wykonawca nie tylko nie musiał, ale wręcz nie mógł budować w sposób oczekiwany przez zamawiającego.

Efekt finansowy sporu? Sąd stwierdził, że nie ma podstaw do obciążenia wykonawcy kwotą 368.202,08 zł kary umownej za odstąpienie, którą naliczył zamawiający.

Wspólny mianownik sporów budowlanych

Historie, które opisałem wydarzyły się na różnych budowach i dotyczyły różnych problemów. Jednak wynikają z nich pewne tożsame wnioski:

1. Duże fakapy wcale nie są zawsze jednoznaczne. Kluczowe jest ustalenie dlaczego to druga strona umowy ma przyjąć na siebie koszty problemu. W końcu rzeczy rażące powinny być razić po oczach obie strony.
2. Takie spory nie są rozstrzygane na sali rozpraw, tylko na budowie. To tam zapadają decyzje, które układają dalszy przebieg wydarzeń. W procesie sądowym mleko często pozostaje grać niekorzystnymi kartami. A można je z wyprzedzeniem ułożyć odpowiednimi działaniami na budowie.
3. Skutki finansowe takich sytuacji mogą wykraczać daleko poza samą utratę rentowności konkretnego kontraktu. Liczenie tego „co nam się opłaca” tylko przez pryzmat jednej budowy jest zbyt wąskim spojrzeniem.

Jeżeli w Twojej inwestycji wystąpił duży fakap opisz sytuację w kilku zdaniach: biuro@kancelariamroz.pl | 577 665 077.

Materiał w wersji wideo

O wszystkich tych sytuacjach opowiedziałem szerzej w tym filmie: