Kary umowne za naruszone terminy – trzy rzeczy, które mogą zadecydować o sporze

Kary umowne za naruszenie terminów to jeden z najbardziej oczywistych elementów kontraktów budowlanych.

Jeżeli wykonawca narusza terminy z harmonogramu – płaci. Jeżeli przekracza termin końcowy – płaci. Jeżeli nie usuwa wad we właściwym czasie – płaci.

W praktyce spory dotyczące kar umownych wcale nie muszą być oczywiste. Wykonawcy mają po swojej stronie bardzo konkretne argumenty, które pozwalają im obronić się przed naliczeniam kar.

W tym tekście omawiam trzy takie mechanizmy, które pozwoliły wykonawcom wyjść obronną ręką w procesach sądowych dotyczących kar umownych.

Kara za „opóźnienie” wcale nie musi dotyczyć opóźnienia

W wielu umowach można znaleźć zapis o karze umownej „za opóźnienie w zakończeniu robót”.

Brzmi jednoznacznie.

Problem polega na tym, że w prawie cywilnym opóźnienie i zwłoka to nie jest to samo. Zwłoka oznacza zawinione naruszenie terminu, natomiast opóźnienie może powstać także wtedy, gdy wykonawca nie ponosi za nie odpowiedzialności.

Samo użycie słowa „opóźnienie” w umowie nie zawsze oznacza jednak, że wykonawca odpowiada na tak surowych zasadach.

Jeżeli strony chcą rzeczywiście rozszerzyć odpowiedzialność wykonawcy, powinno to być zapisane wprost. A posłużenie się hasłem „za opóźnienie” regularnie uznawane jest przez sądy za zbyt mało jednoznaczne, żeby zwiększyć ryzyko wykonawcy. Jeżeli umowa tego nie precyzuje, w sporze sądowym pojawia się pole do interpretacji i obrony przed karami.

Co ciekawe – w niektórych wyrokach sądom zdarzało się nawet przyjmować, że kara umowna „za opóźnienie” w ogóle nie może być zapisana skutecznie w umowie.

Materiał w formie wideo

Wolisz oglądać niż czytać?

Ten materiał znajdziesz też w formie filmu na kanale „Prawnik na budowie” na YouTube:

Podwójne naliczanie kar za ten sam dzień

Drugim problemem, który pojawia się w sporach budowlanych, jest kumulowanie kar umownych. I nie mówię tu o naliczaniu wielu różnych kar umownych, za różne naruszenia kontraktu. Chodzi o liczenie dwóch różnych kar za ten sam dzień nieterminowości.

Do takiej sytuacji może dojść, kiedy umowa przewiduje jednocześnie dwa rodzaje kar terminowych:

1. za przekroczenie terminów pośrednich,
2. za przekroczenie terminu końcowego.

Jeżeli wykonawca złapie poślizg i go nie nadrobi może płacić dwa razy za ten sam dzień – 1 dzień naruszenia ostatniego etapu jest jednocześnie 1 dniem naruszenia terminu końcowego.

Jak sądy podchodzą do takich konstrukcji? Nie nastawiaj się na to, że wyciągną Cię z takiego problemu. Mógłbym tu przywołać co najmniej kilka wyroków, w których sądy zaakceptowały taką konstrukcję.

Dlatego najlepszym momentem na rozwiązanie tego problemu jest etap negocjacji umowy.

Można to zrobić na kilka sposobów. Na przykład:

• usunąć karę za termin końcowy i pozostawić jedynie kary za terminy przejściowe,
• albo zrobić odwrotnie – zostawić tylko karę za termin końcowy,
• wprowadzić mechanizm zaliczania wcześniejszych kar na poczet późniejszych.

Czasami stosuje się też rozwiązanie bardziej motywacyjne: jeżeli wykonawca dotrzyma terminu końcowego, kary za wcześniejsze terminy pośrednie w ogóle nie są naliczane.

Kara za nieterminowe usuwanie wad

Trzecia kwestia dotyczy kar za nieterminowe usuwanie wad.

Taka kara z założenia dotyczy sytuacji, w której wada została usunięta, ale nastąpiło to po terminie wyznaczonym przez inwestora.

W praktyce zdarzają się jednak sytuacje, w których wykonawca w ogóle odmawia usunięcia wad. Na przykład dlatego, że uważa je za niezasadne albo twierdzi, że to co inwestor uważa za usuwanie wad jest de facto robotami dodatkowymi.

W takim przypadku pojawia się ciekawy problem.

Kara za nieterminowe usunięcie wad zakłada, że wady zostały ostatecznie usunięte – tylko po terminie. Jeżeli wykonawca od początku odmawia ich naprawy, trudno mówić o zwłoce w ich usunięciu. To czysta logika – nie można jednocześnie powiedzieć „zrobiłem to za późno” i „nie zrobiłem tego wcale”.

Standardem umownym są kary zwłokę w usuwaniu wad. Równie standardowe jest nie zastrzeganie kary za brak usuwanie wad (ważne – to nie jest sugestia wpisywania ich w umowach).

W orzecznictwie można znaleźć wnioski, że kategoryczna odmowa usuwania wad zamyka drogę do naliczania kar za nieterminową naprawę. Dlatego jeżeli wykonawca rzeczywiście nie zamierza usuwać wskazywanych wad, powinien jasno zakomunikować to inwestorowi. W takim momencie przestajemy mówić o nieterminowym usuwaniu wad – mamy po prostu spór co do ich istnienia.

Dlaczego spory o kary umowne są tak częste

Kary umowne są jednym z najczęstszych powodów sporów budowlanych.

Wynika to z dwóch rzeczy.

Po pierwsze, kontrakty budowlane standardowo zawierają bardzo rozbudowane systemy kar. Po drugie, inwestycje budowlane są na tyle złożone, że trudno uniknąć sytuacji, z którą powiązane są kary.

A kiedy ryzyko kar jest niebezpiecznie blisko pewności szczegóły często decydują o wyniku sprawy.

Masz problem z karami umownymi w kontrakcie? Opisz go – biuro@kancelariamroz.pl II 577 665 077.