Wykonanie zastępcze – kiedy możesz zatrudnić inną firmę na koszt wykonawcy

Wykonawca prowadzi roboty w standardzie: „Panie, kto to Panu tak… zepsuł?”

Na budowie zaczynają się nerwy. Terminy uciekają. Inwestor zaczyna patrzeć coraz mniej przychylnie.

Czy jest skazany na takiego wykonawcę. Niekoniecznie.

Prawo daje możliwość powierzenia robót innej firmie i obciążenia kosztami pierwotnego wykonawcy. W praktyce budowlanej nazywa się to wykonaniem zastępczym.

Problem polega na tym, że jeden błąd w procedurze potrafi sprawić, że rachunek za poprawki zostanie u Ciebie.

Podstawa prawna – art. 636 k.c.

Podstawą wykonania zastępczego jest art. 636 § 1 kodeksu cywilnego.

Jeżeli wykonawca wykonuje roboty wadliwie albo sprzecznie z umową, inwestor może:

1. wezwać go do zmiany sposobu wykonania robót,
2. wyznaczyć odpowiedni termin na poprawę.

Jeżeli termin minie bezskutecznie, inwestor może:

• odstąpić od umowy
  lub
• powierzyć poprawienie albo dalsze wykonanie robót innej firmie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy.

To przepis, który w praktyce regularnie wykorzystują generalni wykonawcy wobec podwykonawców.

Kiedy można wprowadzić wykonawcę zastępczego

Punktem wyjścia zawsze jest wadliwe albo sprzeczne z umową wykonywanie robót.

Może to być na przykład:

• wykonywanie prac niezgodnie z projektem,
• ignorowanie technologii wykonania,
• prowadzenie robót z pomocą podwykonawców, mimo umownego zakazu,

Sam fakt, że roboty są wykonywane źle, jeszcze jednak nie wystarcza.

Prawo wymaga wykonania jednego bardzo konkretnego kroku proceduralnego.

Materiał w formie wideo

Zanim przejdziemy dalej, krótka informacja – ten materiał nagrałem też w formie filmu na YouTube.

Wolisz oglądać, niż czytać? Zapraszam do nagrania niżej:

Wezwanie do poprawy robót

Zanim wprowadzisz wykonawcę zastępczego, powinieneś wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonywania robót.

Takie wezwanie powinno zawierać trzy rzeczy.

Po pierwsze – wskazanie problemu.
Trzeba jasno napisać, co jest wykonywane nieprawidłowo. Nie chodzi o pisanie doktoratu technologicznego, ale o konkret.

Po drugie – wskazanie oczekiwanego sposobu poprawy.
Wykonawca powinien wiedzieć, czego od niego oczekujesz.

Po trzecie – termin.
Termin musi być realny. Jeżeli wpiszesz dwa dni na wykonanie prac, które technologicznie wymagają miesiąca, w sądzie może to zostać uznane za działanie przestrzelone.

W praktyce dobrze jest również dodać informację, że w razie braku poprawy roboty zostaną powierzone wykonawcy zastępczemu. Nie jest to obowiązkowe, ale pozwala później pokazać, że byłeś „tym dobrym” w sporze.

Bezskuteczny upływ terminu

Jeżeli wykonawca nie poprawi robót w wyznaczonym terminie, możesz wprowadzić wykonawcę zastępczego.

W praktyce oznacza to zatrudnienie innej firmy, która:

• poprawi wadliwe roboty
  lub
• dokończy ich wykonanie.

Kosztami tych prac można następnie obciążyć pierwotnego wykonawcę.

Jeżeli wykonawca wprost odmawia poprawy robót, nie trzeba czekać na upływ terminu. W takiej sytuacji wykonanie zastępcze można wprowadzić od razu.

Jak rozliczyć koszty wykonawstwa zastępczego

Najprościej wyobrazić to sobie tak:

rozliczasz wykonawcę zastępczego pieniędzmi pierwotnego wykonawcy.

Nie oznacza to jednak pełnej dowolności w wyborze nowej firmy.

Prawo nie wymaga szukania najtańszej możliwej oferty, ale koszty muszą być racjonalne. Jeżeli wybierzesz rozwiązanie rażąco droższe od rynkowego, w sporze sądowym możesz mieć problem z odzyskaniem całości wydatków.

Dlatego w praktyce warto:

• wysłać kilka zapytań ofertowych,
• zebrać kilka ofert,
• zachować dokumentację wyboru wykonawcy.

To często okazuje się kluczowym dowodem w sądzie.

O czym pamiętać w umowie z wykonawcą zastępczym

Wprowadzając wykonawcę zastępczego, trzeba też dobrze przygotować jego umowę.

W szczególności warto uregulować:

• odpowiedzialność za ewentualne wady robót,
• kary umowne za opóźnienie,
• zasady współpracy z inwestorem i nadzorem.

Brak takich zapisów potrafi sprawić, że zamiast jednego problemu na budowie pojawią się dwa.

Dlaczego wykonanie zastępcze kończy się sporami

Kiedy pracuję przy sporach dotyczących wykonania zastępczego regularnie udaje mi się znajdować argumenty do obrony wykonawcy. Nie mają nic wspólnego z „inżynierską” stroną sporu. Sprowadzają się do kwestii proceduralnych.

Inwestorzy czy generalni wykonawcy regularnie pomijają konieczne kroki w procedurze wprowadzenia wykonawcy zastępczego. Jest to zrozumiałe – w takich przypadkach czas odgrywa kluczową rolę i wszyscy koncentrują się na jak najszybszym wprowadzeniu nowej firmy na plac budowy.

Nie zmienia to jednak faktu, że potknięcie na ścieżce wprowadzenia wykonawstwa zastępczego może oznaczać utratę prawa do zwrotu jego kosztów. Ba! Może nawet doprowadzić do tego, że to wykonawca, któremu odebrano prace będzie miał roszczenia wobec kontrahenta.

Dlatego przy wykonaniu zastępczym ogromne znaczenie ma dokumentacja: zdjęcia, protokoły, korespondencja i wezwania.

Rozważasz wprowadzenie wykonawstwa zastępczego na swojej budowie? Opisz problem na biuro@kancelariamroz.pl II 577 665 077.