Odbiór robót budowlanych – najczęstsze błędy i spory

Odbiór robót budowlanych to newralgiczny moment inwestycji, w którym napięcie między stronami rośnie szczególnie szybko. To jak bardzo konfliktogenne są odbiory wynika wg mnie z dwóch rzeczy:

1. odbiór to czas zamknięcia budowy, więc trzeba nagle zająć się wszystkimi nierozwiązanymi kwestiami spornymi, które były odkładane na później,
2. inwestorzy wiedzą, że odblokowując wynagrodzenie wykonawcy tracą mocną dźwignię negocjacyjną, więc chcą zabezpieczyć wszystkie swoje interesy – w zakresie jakości robót oraz ewentualnych roszczeń wykonawcy.

To z kolei prowadzi do sięgania po szereg rozwiązań odbiorowych, których dopuszczalność jest wątpliwa. Poniżej kilka przykładów takich zapisów i zachowań, które w praktyce bardzo często prowadzą do sporów.

Odbiory bezusterkowe

Jednym z najpopularniejszych pomysłów w umowach budowlanych jest tzw. odbiór bezusterkowy.

W największym uproszczeniu chodzi o to, że inwestor zastrzega sobie prawo odmowy odbioru robót do momentu usunięcia wszystkich usterek – nawet drobnych. Na pierwszy rzut oka takie rozwiązanie może wydawać się racjonalne. Inwestor chce przecież otrzymać roboty wykonane prawidłowo.

Problem polega na tym, że przy tym jak złożone są inwestycje budowlane osiągnięcie niesprecyzowanego idealnego stanu jest możliwe tylko w teorii. Przyjęcie zasady absolutnej bezusterkowości oznaczałoby w praktyce możliwość nieograniczonego odsuwania odbioru robót.

Z tego powodu sądy od lat konsekwentnie potwierdzają, że istnienie wad nieistotnych nie uzasadnia odmowy odbioru robót. Właściwym rozwiązaniem jest dokonanie odbioru z jednoczesnym wskazaniem wad i wyznaczeniem terminu ich usunięcia.

Bezusterkowe zgłoszenie gotowości do odbioru

Kolejnym pomysłem jest wymaganie od wykonawcy, aby zgłoszenie gotowości do odbioru mogło nastąpić dopiero wtedy, gdy roboty są całkowicie pozbawione usterek. Wykonawca kończy całość prac i deklaruje gotowość do odbioru. Inspektorzy weryfikują roboty spisując swoje wszystkie, nawet najbardziej drobne zastrzeżenia. Odbiór zaczyna się dopiero po usunięciu wszystkich tych uwag.

W praktyce to nic innego, niż zakamuflowany odbiór bezusterkowy. Wystarczy drobna wada, aby inwestor twierdził, że zgłoszenie było nieskuteczne i że termin odbioru w ogóle jeszcze nie zaczął biec.

Taka konstrukcja to prosta droga do sporu o kary umowne za zwłokę w realizacji robót. Na pocieszenie wykonawców – tak jak nie są dopuszczalne odbiory bezusterkowe, tak i ich zawoalowane wydanie powinno być kwestionowane.

Brak zastrzeżeń do dokumentacji powykonawczej

W praktyce odbiorów coraz częściej pojawia się także wymaganie przedstawienia całkowicie „bezusterkowej” dokumentacji powykonawczej. Kompletnej, pozbawionej jakichkolwiek uchybień. Ten element bywa wskazywany jako poprzedzający procedurę odbiorową.

Oczywiście przekazanie dokumentacji jest obowiązkiem wykonawcy. Problem zaczyna się wtedy, gdy drobne braki formalne w dokumentacji stają się pretekstem do wstrzymywania odbioru robót.

W wielu przypadkach dokumentacja powykonawcza może być uzupełniana już po dokonaniu odbioru. Nie oznacza to automatycznie, że roboty nie mogą zostać odebrane. Kluczowe znaczenie mają dwa pytania:

1. czy braki dokumentacji powykonawczej powodują, że inwestor nie może ocenić czy roboty wykonano prawidłowo?
2. czy przez braki dokumentacji powykonawczej inwestor nie może przystąpić do użytkowania obiektu?

Nieprzystępowanie do odbioru po zgłoszeniu

Kolejną sytuacją, która regularnie pojawia się w sporach budowlanych, jest brak reakcji inwestora na zgłoszenie gotowości do odbioru.

Wykonawca zgłasza zakończenie robót.
Czeka na wyznaczenie terminu odbioru.
I… nic się nie dzieje.

Brak przystąpienia do odbioru oznacza zwłokę inwestora w wykonywaniu obowiązków umownych. I co ważniejsze – nie blokuje powstania po stronie wykonawcy możliwości żądania zapłaty za roboty, mimo braku odbioru.

Naciągane definicje wady istotnej

Wśród firm o wyższej kulturze organizacyjnej częstym źródłem sporów przy odbiorach jest także sposób definiowania wad istotnych.

W teorii różnica jest prosta: wady istotne mogą uzasadniać odmowę odbioru robót, natomiast wady nieistotne nie.

W praktyce jednak w wielu kontraktach pojawiają się definicje wady istotnej, które mają zastąpić definicję wypracowaną przez sądy. Strony mogą wpisywać w umowie takie definicje, ale muszą zachować przy tym zdrowym rozsądek.

Poza ten zdrowy rozsądek wykraczają definicje, które w praktyce oznaczają, że każda, nawet trywialna, wada robót mogłaby zostać uznana za istotną.

Oświadczenia podwykonawców o zapłacie wynagrodzenia

Oczekiwanie przez inwestora, że generalny wykonawca udowodni, że opłacił swoich podwykonawców jest w pełni uzasadnione. W końcu to dla niego polisa ubezpieczeniowa przed podwójną płatnością. Jednak nie oznacza to, że inwestor może dowolnie wstrzymywać zapłatę wynagrodzenia przez brak lojalek podwykonawców.

Sądy podkreślają, że rygorystyczna zasada „nie ma oświadczenia podwykonawcy, nie ma wynagrodzenia” może doprowadzić do tego, że inwestor dostanie zamówione roboty, nie płacąc za nie.

Dlatego rozwiązania umowne warunkujące odbiór i zapłatę wynagrodzenia od przedstawienia oświadczeń podwykonawców nie mogą w praktyce być furtką do bezterminowego blokowania wynagrodzenia wykonawcy. Taka możliwość przekreśla sens tej instytucji, co widać szczególnie, gdy inwestor nie jest realnie zagrożony bezpośrednią płatnością na rzecz podwykonawcy.

Odbiór robót to nie tylko formalność

Spory dotyczące odbiorów robót są jednym z głównych ryzyk finansowych wykonawców.

Odbiór nie jest wyłącznie techniczną formalnością kończącą inwestycję. To moment, w którym krzyżują się interesy obu stron: wykonawca chce jak najszybciej zamknąć kontrakt i otrzymać wynagrodzenie, a inwestor chce mieć pewność, że roboty zostały wykonane prawidłowo.

Jeżeli podobny problem spotkał Cię na Twojej budowie opisz go krótko – biuro@kancelariamroz.pl II 577 665 077.

Materiał w formie wideo

W tym nagraniu szerzej omawiam temat niedozwolonych zagrywek odbiorowych.